无锡新区太科园金融服务区开发策略研究中期报告初稿

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1、租金增长率建议
同样，我们以平衡积分法推断出的2011年本项目办公楼租金1.22元作为基础，以历史租金增长率4.34%预测的未来增长率，从而得出未来本项目所在地办公楼租金的趋势。
同样在2013年及其后，我们认为有溢价产生，增长率加上15%的溢价。若需要时，我们建议低密度办公楼可以采取出租的形式。办公楼租金单位：元/平方米/天12233144155111111010101000020202022222221.221.281.531.842.2无锡新区太科园金融服务区项目181办公楼整体定位办公楼分期开发建议办公楼目标客户定位办公楼

2、租金售价预测办公楼租售建议办公楼产品配置及设计建议无锡新区太科园金融服务区项目182办公物业租售策略比较租售策略持有出租整层出售分拆出售可以避免在分拆出售的物业中,由于小业主相互竞争所造成的租金物业整售给投资类机构或者自用水平下降的情况；型企业客户将使得开发商迅速获由于资金提前回笼,可以缓解开便于投资人统一管理,,,可以保证租,得资金回流。发商的资金压力,实现滚动开户档次的整齐以吸引高端租户；优势单一机构和企业购买自用或者运发；便于日后设备的统一维护和升营投资将使得物业的品质有所保短期内的收益回报率高于持有级；证。出

3、租型物业。长期来看,,,纯出租物业整体收益回,纯出租物业整体收益回报率高,是成熟办公楼市场上高品质办公楼通行的策略。无法避免由于小业主的相互竞整售在物业的单位价格上较散售争所造成的租金水平的下降；对开发商或投资人的资金实力要将有一定的折让，通常整售价格无法保证租户档次的整齐因而求较高；将比散售价格低15%左右。造成高端租户的流失；劣势短期内的收益回报率要低于分拆整售购买者甄别较为困难且需要不利于日后设备的统一维护和出售型办公物业。一定时间。升级长期来看,分拆出售型物业收益回报率要低于纯出租物业。无锡新区太科园金融

4、服务区项目183租售策略建议
空间感、生态性是低密度办公楼的核心竞争力，所以不建议对外进行分割面积以整栋出售降低物业的品质。物业大面积销售能确保入驻企业的整体品质知名企业的入驻也对物业后期销售会起到积极的促进作用。
部分低密度办公楼物业可以选择前期对外只租不售，帮助吸引知名企业进驻（尤以租养售其是外资企业），之后将带租约物业对外整栋销售。相比而言，物业带租约出售也将享有一定的溢价并受到投资类购买客户的欢迎。
在项目初期的北地块的高层写字楼中，可以提供一定体量的小面积分割物业出散售为主售给中小型创业企业，在项目开发前期市场形势不明朗

5、的阶段，可以有效地吸引人气，避免项目空置影响项目形象和后期客户信心。
随着北地块入市后带动区域商务氛围的逐渐成熟，我们建议南地块高层写字楼整层出售可以采取整层出售的策略，进一步确保金融服务区的租户质量。同时，一定程度上推动短期现金回流。无锡新区太科园金融服务区项目184租售策略建议N根据入市时间的顺序，先租售北地块物业，其次租售南地块物业。在北地块伊始，由于整个市场氛围尚未活跃，我们建议以出售为主，以确保初期的资金回笼及商务氛围的聚集。1低密度写字楼1，2，3以整栋出售卖给企业总部，或2A者如果有有意向的外资企业需要整栋出租

6、，可以以先租赁的方式，之后可以带租约出售给愿意投资的其他买家，以租养售。3高层写字楼A栋，由于我们剩余1万左右的体量，低区仍然由银行入住，以扩充邻街面；高区办公楼我4们建议对外出售的办公区域与工商质监局所在区域作分区处理，以小户型散售的方式出售。5B在南地块，由于北地块和周边商务氛围的逐渐成熟，我们可以适当抬高价格，仍然以出售为主。6低密度写字楼4，5，6，7仍然以整栋出售或出租的7方式租售。低密度写字楼高层写字楼B栋，我们建议此时以整层出售为主以更好的保证租户质量。高层写字楼既定高层写字楼无锡新区太科园金融服务区项目18

7、5办公楼营销推广手段
我们力求以合理的投入，达到最佳的推广效果。正确运用合适的推广手段是项目达到良好的招商效果的重要保障。
针对本项目办公楼部分的推广手段主要有以下几种：与政府相关招商部门的联合推荐直邮直销目标客户直接上门拜访推广手段的有效运用代理等中介机构客户的引进为为为顺利为顺利招商提供了保障行业协会推介互联网推广知名人士推广及集体签约会等无锡新区太科园金融服务区项目186办公楼整体定位办公楼分期开发建议办公楼目标客户定位办公楼租金售价预测办公楼租售建议办公楼产品配置及设计建议无锡新区太科园金融服务区项目187动线分析净慧东规

8、路划基基基道3路4米地地地科研北路1242424米24米米米建建建4米物物物基基基地地地和风路34米以道路设计来看，净慧东路及和风路上的分隔岛双向四车道系统为非停留性过道，而辅助车道旁的绿化带亦会妨碍主车道车辆进出基地。若由辅助车道旁进出地下停车