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《无锡新区太科园金融服务区开发策略研究中期报告初稿(II)》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在学术论文-天天文库。
1、项目未来需求——合理吸纳量测算预计当期预计当期预计当期年份第三产业增加值累计吸纳量吸纳量(((亿元(亿元)))(((平方米(平方米)))（（（平方米（平方米）））20112,958474,51187,25120123,579580,085105,57420134,330707,829127,74420145,240862,399154,57020156,3401,049,430187,03020167,6711,275,736226,307我们预计无锡2010-2016年全市第三产业产值的复合增长率与前6年的复合增长率一致，达到21%的水
2、准。由之前生成的拟合模型得到2010-2016年的模型预测的累计吸纳值，由公式新增净吸纳量=当年累计吸纳-上一年累计吸纳得出2010-2016年的模型预测得到的净吸纳量。基于对以上需求预测模型的论述和验证，我们认为该模型精度很高，并通过历史市场数据的检验，因此我们将采用本模型的预测值进行未来体量估算。无锡新区太科园金融服务区项目46项目未来需求——合理吸纳量测算预计当期预计当期年份累计供应量累计吸纳量预计空置率(((平方米(平方米)))(((平方米(平方米)))2011810,150474,51141%2012885,150580,08
3、534%20131,155,450707,82939%20141,317,445862,39935%20151,512,4451,049,43031%20161,632,4451,275,73622%我们通过对未来累计供应量和吸纳量的甄别和预测后，得出市场预计空置率在22%-41%之间。2011年伊始，大量兴建的办公楼可能导致无锡市场空置率迅速上升。然而，现在建项目也意识到供过于求的未来趋势，我们认为随着部分项目的推移，空置率会相对均衡，然而不可避免的比现有空置率有所提升。同时，此处的未来供应只涵盖可鉴别的在建/待建办公楼，在已供应和
4、未来供应的土地中也会存在部分尚未能鉴别的高品质楼宇，在一定程度上将进一步加大空置率的上升。无锡新区太科园金融服务区项目47项目体量建议——供求关系法(1/3)步骤一步骤一步骤一步骤二步骤一步骤三选择无锡主要商务区板计算无锡主要商务板块的理论市场份额：：：计算本项目所在板块在入市时的块块块：块：：：市场需求量：：：依据仲量联行对办公物业市场的研究经无锡的未来办公物业板验、并结合对无锡市场的实地研究结根据之前的数量经济学模型，我块分为高新、城南、城果，我们总结出影响办公市场竞争力的们预测未来每年无锡市办公楼的内和经开区域。决定性因素
5、（见下表），每个决定性因市场需求。素按照其重要性高低而赋予不同权重。结合步骤二中得到的无锡市各主依据前述指标对无锡四个商务板块打要商务板块的理论市场份额值，分，从其综合得分可以评判其区域竞争可以计算出本项目区域（城南）力，更进一步可以得出其理论市场份额在未来可获得的吸纳量。值。商务氛围及市场决定性因素聚集效应区域规划物业品质商业配套形象权重30%20%20%15%15%无锡新区太科园金融服务区项目48项目体量建议——供求关系法(2/3)决定性因素权重市中心滨湖区太湖广场北塘新区评分107853聚集效应30%无锡市办公楼无锡市办公楼尚未成
6、形的办办公区域较为办公区域分散评价最为聚集区域最为聚集区域公氛围零散各地评分88768规划发展良区域规划20%好，但由于土整体规划发展传统城内规划具备一定整体规划发展评价地不可扩张良好，但发展规划发展较为优势良好性，未来供应转移中困难将受到限制评分106853商务氛围及市商务氛围逐步场形象20%商务氛围最为商务氛围较为形成评价商务氛围较好商务氛围尚佳完善完善有待进一步成熟评分97758物业品质15%评价良好较好较好尚佳较高评分95674商业配套15%评价良好一般一般欠缺欠缺综合100%9.36.557.355.54.3得分理论市场份额28%
7、20%22%16%15%新区域的加权平均综合得分为4.7，，，由此计算其未来的理论市场份额可达，由此计算其未来的理论市场份额可达15%。。。无锡新区太科园金融服务区项目49项目体量建议——供求关系法(3/3)2011-2016入市无锡办公楼入市当期新区板块吸纳量预测值（（（平方米（平方米）））吸纳量理论值（（（平方米（平方米）））新区域市场份额2011年87,251理论值2011年12,8002012年105,5742012年15,4882013年127,74415%2013年18,7412014年154,5702014年22,67720
8、15年187,0302015年27,4392016年226,3072016年33,201入市当期新区可甄别办公本项目理论吸纳量物业供应（（（平方米（平方米）））（（（平方米（平方
