无锡新区太科园金融服务区开发策略研究中期报告初稿(III)

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1、无锡新区太科园金融服务区开发策略研究中期报告初稿为无锡市新区经济发展集团总公司而作仲量联行2011年03月免责声明就我们所知，我们在研究过程中所依据的资料和信息是准确和有效的。但是，一旦我们所依据的基本假设有所改变，我们的推荐和建议也将随之而变。下列因素将可能导致我们的基本假设发生变化：•新的政府法令•公司政策的变化•对本项目房地产市场可能产生影响的社会、经济、政治改革和重要事件等我们在此强调仲量联行的任务只局限于提供详细的物业顾问和市场建议，我们的研究不包括任何法律和税务议题。这份报告仅为贵方使用，具有保密性。我们不对任何第三方承担任

2、何责任，同时，未经我方事前的书面同意，本报告的全部或任何部分不得在任何文件、声明中发表或与第三方交流。我们在此强调，对于未来需求、商业趋势、物业价格、租金和吸纳量的估计是对未知事物的估计，这些估计应该被认为是对未来可能发生事物的预示性的评估，而非完全确定的事实。对这些主要因素作出预测的过程包含了许多对外界因素非常敏感的变量，我们在此提请贵方注意，所有估计均基于二零一一年第一季度市场信息，任何改变都可能极大地影响该报告的结果。该报告的结论绝不代表常规意义上的物业估价。物业的市场价值受到诸多因素的影响，例如场地特性、开发项目性质、质量和条件

3、、可比销售、市场趋势、收益、竞争、规划和设计、产权的抵押、限制和其他障碍等等。该报告并没有包括上述这些因素。因此，我们认为该报告中的分析只是预示性的，而非一份完整的估价报告。对于贵方或任何第三方在融资、购买、出让或出租等交易中因使用该报告中的财务分析而引起的任何损失和损害，我们不承担任何责任。无锡新区太科园金融服务区项目2工作团队简介学历学历
美国康乃尔大学房地产硕士
美国密歇根大
上海同济大学工程学士学MBA经验
美国休斯敦大
20年房地产工作经验学建筑说是
8年深圳房地产开发
天津大学建筑
3年仲量联行香港顾问学本科
1年仲量联行伦

4、敦顾问经验
中国商业地产联盟专家委员
清华大学商业房地产总裁高
10年房地产研李李李杰李杰杰杰级研修班教授究及顾问程鹏学历学历
美国康乃尔大学房地
加拿大多伦多产硕士大学
台湾东海大学建筑学
南京大学学士学士经验经验
1年房地产研究及顾问
6年房地产研究及顾问经验赵建邦倪梦婧无锡新区太科园金融服务区项目3工作流程前期组建准备中物业市场研究期報告优质办公楼案例分析終期報告开发结论和建议无锡新区太科园金融服务区项目4目录一一一.一...办公楼市场调研办公楼市场调研040404二二二.二...国内外案例分析国内外案例分析595959三三三.三

5、...设计审核设计审核128无锡新区太科园金融服务区项目5一一、一、、办公楼市场调研、办公楼市场调研无锡新区太科园金融服务区项目61.办公市场概述2.办公市场供应分析3.办公楼市场需求4.办公楼市场相关指标分析5.办公楼市场未来预测6.可比及竞争性项目分析无锡新区太科园金融服务区项目7国内主要房地产市场

仲量联行长期对国内主仲量联行长期对国内主要城市的房地产市场保要城市的房地产市场保持关注和跟踪持关注和跟踪。在对主。在对主要城市的经济和房地产要城市的经济和房地产活跃程度进行了深入的活跃程度进行了深入的研究调查并量化分析研究调查并量化分

6、析后，从房地产角度后，从房地产角度从房地产角度从房地产角度，给，给出了城市层次界定体出了城市层次界定体系，对国内的城市划分系，对国内的城市划分对国内的城市划分对国内的城市划分了一二三线了一二三线。。

其中其中，上海，上海上海上海、、、北京、、、、北京、北京北京、、、广、、、、广、广广广广广广州和深圳州和深圳成为大陆区域成为大陆区域的一线城市的一线城市一线城市一线城市。。

二线城市针对那些处于二线城市针对那些处于正增长阶段的城市正增长阶段的城市，三，三线城市则是出于起步阶线城市则是出于起步阶段和萌芽阶段的城市段和萌芽阶段的城市。。

7、其中其中无锡正处于目前国无锡正处于目前国内的二线城市内的二线城市。。来源：仲量联行无锡新区太科园金融服务区项目8国内各城市发展曲线

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处于这一增长阶段的处于这一增长阶段的城市往往都拥有较为城市往往都拥有较为高效的当地政府高效的当地

8、政府，以，以及清晰的发展战略及清晰的发展战略。。在这些城市中在这些城市中，国内，国内国内国内外银行外银行、、、制造厂商、、、、制造厂商、制造厂商制造厂商、、、、、、零售商和酒店经营者零售商和酒店经营者的相应