无锡新区太科园金融服务区开发策略研究中期报告初稿(I)

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1、三号楼服务核过多，，，减少得房率，减少得房率3~5%，，，且不利空间分割，且不利空间分割会议厅/乒乓球室中央落柱，，，有碍空间使用，有碍空间使用内部墙面设置应尽量垂直外墙，，，减少浪费空间，减少浪费空间档案室于开放廊道需考虑遮光需求无锡新区太科园金融服务区项目136五号楼立面处理过于单调，，，压抑，压抑，，，内向，内向。。。玻璃廊道处理比较浪费空间。玻璃廊道处理比较浪费空间，，，同时使内部庭院空间显得相对压抑，同时使内部庭院空间显得相对压抑。。。无锡新区太科园金融服务区项目137五号楼内部庭院空间尺度过小，，，入口处由于空中走廊的压迫显得逼仄，入口处由于空中走廊的压迫显得

2、逼仄。。。整体入口及内庭空间压抑。整体入口及内庭空间压抑，，，沉闷，沉闷。。。无锡新区太科园金融服务区项目138五号楼服务核过多，，，摆布随意，摆布随意，，，影响空间租用和利用效率，影响空间租用和利用效率柱网摆布不合理，，，导致空间利用困难，导致空间利用困难，，，舒适度差，舒适度差。。。柱网摆布和房间摆放配合不好，，，导致空间内死角多，导致空间内死角多。。。会议室处理需要进一步推敲，，，桌椅尺度及摆放古怪，桌椅尺度及摆放古怪。。。无锡新区太科园金融服务区项目139廊桥餐厅该空间上部为洗手间，，，需考虑下水管道的安放处理，需考虑下水管道的安放处理餐厅入口仅有图中标示处，，，

3、餐厅和办公连接极为不便，餐厅和办公连接极为不便六号楼办公空间分区局限大，，，不利于灵活分割出租，不利于灵活分割出租空间用途不明无锡新区太科园金融服务区项目140六号楼局部楼梯过多，，，影响空间租用和利用效率，影响空间租用和利用效率电梯前室设计浪费，，，进入租户流线不畅，进入租户流线不畅该办公区仅有一货梯提供无障碍垂直交通该区与洗手间的连接流线极为不畅无锡新区太科园金融服务区项目141六号楼电梯前室空间效率低，，，流线不顺畅，流线不顺畅楼梯间出入流线不畅，，，空间浪费，空间浪费走道空间设计浪费租户空间受柱网限制较大，，，不利于出租，不利于出租无锡新区太科园金融服务区项目14

4、2七号楼立面处理试图求变化，，，但是效果不佳，但是效果不佳，，，显得随意而单调，显得随意而单调，，，沉闷，沉闷。。。开窗比例和图案摆布都欠推敲。开窗比例和图案摆布都欠推敲。。。无锡新区太科园金融服务区项目143七号楼柱网摆布不合理，，，极大限制空间分割灵活度和可租性，极大限制空间分割灵活度和可租性多功能厅受柱网局限，，，利用效率不高，利用效率不高，，，空间浪费，空间浪费机房位置距离核心筒过远，，，不利于走线，不利于走线办公空间排布随意松散，，，浪费较大，浪费较大，，，不利于出租，不利于出租无锡新区太科园金融服务区项目144八号楼设置多个核心筒不利于有效划分出租面积家具及柱

5、网摆放不合理导致走道空间极大浪费柱网摆布不合理导致空间利用上的浪费梯间前室等空间浪费较大无锡新区太科园金融服务区项目145九号楼立面风格陈旧，，，过于理性，过于理性，，，缺乏变化，缺乏变化无锡新区太科园金融服务区项目146九号楼设置多个核心筒不利于再出租时有效划分出租面积空间切割过碎且异形空间较多，，，不利于再出租，不利于再出租无锡新区太科园金融服务区项目147无锡新区太科园金融服务区开发策略研究终期报告初稿为无锡市新区经济发展集团总公司而作仲量联行2011年04月办公楼开发建议无锡新区太科园金融服务区项目149办公楼整体定位办公楼分期开发建议办公楼目标客户定位办公楼租金

6、售价预测办公楼租售建议办公楼产品配置及设计建议无锡新区太科园金融服务区项目150SWOT分析优优优势势势劣劣劣势势势半数开发体量已确定用户，事业单位的进驻必由于项目所在地并不临近任何成熟商业区或者将有效提升未来买气。（内部）经济园区，外加办公氛围不足，短期无法促进重要银行的置入支行将有利于吸引其他相关保产业聚集效应。险，商务及商贸企业的汇集。（内部）市中心，太湖广场及太湖新城未来供应过量，靠近众多科技园区，人才的聚拢效应对上下游且片区成熟度相对较佳。产业潜在租户是一个吸引之处。（外部）多数写字楼用户对新区观感不佳或不熟悉，印无锡高铁新区站距基地车行十分钟，有

7、利于入象仅停留于长江北路沿线。驻企业及其客户城际交通。(外部）大众运输便捷性不高，对企业员工上下班有负面影响，将导致企业入驻意愿偏低机机机遇遇遇挑挑挑战战战面前大面积绿化带提升户外空间品质及视野，无锡长期写字楼供应过量，租金差异不大。而为基地上主要营销亮点。多数客户以地点为主要售价考量。高品质酒店提供各个业态之间的协同作用，在临近科技园入住率起伏，及临近空地开发时序提高整体区域品质的同时，也会带来办公市场不定会对本项目造成直接竞争威胁租户对该地区的认同以及进一步迁移的可能。作为在太科园第一个供应出售型写字楼的项未