新景祥深圳金地天悦湾项目案例分析

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1、深圳金地·天悦湾项目产品及营销案例分析上海新景祥房地产咨询股份有限公司业务发展与咨询顾问中心NewVisualAngel2011-12-2www.xjx.cn天悦湾是金地集团继上海金地·天御、金地·佘山天境之后，第三个在售天字号豪宅，也是金地深圳首个天字号作品。作为华南地区高端代表，研究本项目对了解金地天字产品具有重大意义。2PART1.项目概况PART2.产品价值树PART3.营销推广活动3PART1.项目概况4项目区位项目位于鹭湖国际住区：梅观高速纵贯港深莞，机荷高速横接机场及惠州、潮汕等地

2、。项目距离市民中心直线距离17公里，梅林关上行10分钟直达观澜高尔夫鹭湖国际住区华为新城龙华新城梅林关华侨城地王大厦市民中心5项目区位项目位于深圳观澜街道横坑水库片区，梅观高速与环观南路交汇处，地处观澜新中心区，区域占地58.5万㎡、总建面116万㎡、平均容积率1.3-1.8的低密度住区鹭湖天悦湾金地·天悦湾位于深圳观澜街道横坑水梅库片区，梅观高速与环观南路交汇处观友邻世界第一大高尔夫球会，距福田高CBD仅18公里速项目紧邻和黄懿花园、招商观园项目环观南路6地块状况区域内高容积率、高地价，且限高

3、、限公建配套中等规模社区，由紧密相连的两幅地块组成指标名称地块一地块二合计宗地号A909-0137A909-0138土地面积（㎡）91197.6866112.01157309.69容积率≤1.8≤1.8≤1.8计容总建筑面积（㎡）164150119000283150住宅（㎡）156630111980268610商业（㎡）300025005500公建配套设施（㎡）4520452090406班幼儿园（独立200020004000A909-0138地块占地）（㎡）社区居委会（㎡）200200400A9

4、09-0137地块社区服务站（㎡）200200400社区健康服务中其400400800其心（㎡）中中社区文化室（㎡）150015003000社区警务室（㎡）5050100垃圾收集站（㎡）6060120公共厕所（㎡）6060120再生资源回收点5050100（㎡）社区体育设施活动≥2000≥1500≥3500场地（㎡）2009年9月25日，金地集团以24.4亿元拍得此两建筑覆盖率≤30%≤30%≤30%绿地率≥30%≥30%≥30%幅地块，折合楼面地价8617.34元/㎡。建筑限高≤48米≤24米

5、机动泊车位（辆）16009102510西侧≥12米、其北侧≥12米、其建筑退红线余各侧≥9米余各边≥9米7技术指标指标名称地块一地块二合计一期牺牲部分容积率，含有部分拼合户宗地号A909-0137A909-0138/型，而受限购影响，二期方案调整，容土地面积（㎡）91197.6866112.01157309.69容积率1.81.341.61积率指标基本保持不变总建筑面积228524.44135156363680.44计容总建筑面积（㎡）16414988545.84252694.84住宅（㎡）15

6、632982507.99238836.99商业（㎡）3000/3000公建配套设施（㎡）45204830.059350.056班幼儿园（独立占地）20003029.575029.57社区居委会（㎡）200206.8406.8社区服务站（㎡）200203.11403.11其社区健康服务中心（㎡）400424.19824.19中其社区文化室（㎡）1500503.842003.84中社区警务室（㎡）5052.81102.81垃圾收集站（㎡）6060.21120.21公共厕所（㎡）6099.88159.

7、88再生资源回收点（㎡）5050.23100.23物业管理用房(㎡）300199.41499.41不计容建筑面积64375.4446610.16110985.6建筑覆盖率19.05%29.50%绿地率33.74%35%530物业类型总户数（户）17392269（拼合后382）受制于限高控制，故整体以别墅、小高层为主其大于90㎡48234282一期规划为3层、5层、8层双拼、叠加和洋房，容中小于90㎡16912961987积率有所牺牲；机动泊车位（辆）16009102510二期规划以5层、9层、1

8、5层住宅，容积率保持不其地上（个）20656262变。中地下（个）13948542248车配比0.921.721.118PART2.产品价值树9整体规划借助一线湖景优势，整体排布尽可能景观资源最大化，同时规划理念为把欧洲古典官邸建筑和当代别墅生活方式完美的结合在一起10整体规划鉴于天悦湾地形呈规则的五棱形，尽量利用原始地形，地块以三级台地规划，一二级高差6米，二三级高差2-3米，阶梯态别墅布局让视野更开阔水面高度（双拼和一线临湖联排别墅）一级台地（二线观湖联排别墅）62米（水平面）通过私家庭院独