建筑工程运作手册

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1、工程运作手册目　录一、工程部员工职责2二、工程部的职责和任务14三、组织结构工作图14四、日常管理14(一)计划管理14(二)组织管理15(三)协调管理15(四)资料当案管理16(五)安全生产管理16五、专业管理18(一)动力设备18(二)保安监控及楼宇自控系统19(三)消防系统20(四)会馆（会所）及娱乐设备房20(五)装饰保新20(六)中、大修21(七)能源、管理及节能降耗21(八)对外委托维保合同项目管理23六、工作内容及程序26(一)强电专业26(二)设备专业38(三)弱电专业50(四)电梯58(五)土建

2、专业65(六)中控室75七、专项管理制度79(一)工作分配及人员调配流程79(二)机房值班制度84(三)预防性维修制度85(四)设备巡回检查制度85(五)机房“动火”制度86(六)维修材料及工具领用制度86(七)机房锁匙管理制度87(八)交接班制度88(九)档案借阅制度88(一)应急应变处理解决方案89(二)水质化验制度90(三)卫生制度90(四)备品备件采购制度91(五)领料工作管理制度91(六)二次装修审图重点92一、工程部员工职责工程部的职务是负责设备的运行管理，维修保养、更新改造、监督小区二次装修工程质量

3、等工作。工程的管理需要有科学性和严密性，因为除了它本身的技术之外，它的工作直接或间接地与客人联系在一起。因此工程部管辖范围如下：1.负责小区电力系统、电梯、空调系统、给排水系统、消防系统、监控系统、发电机系统及地面管道的运行管理、设备维护、保养和故障检修；2.负责小区排风设备的维修保养和故障检修；3.负责楼小区公共地方室内装修设施、门锁的维修保养、景观的维修保养工作；4.负责小区公共部份灯饰、灯具的维修、维护工作；5.负责小区动力及各系统的设备更新和系统改造；6.负责油料、管道系统检查和设备的监督管理，对专业分包

4、进行安全，督导等工作；7.负责组织统筹和实施小区公众地方改造工程及土建的维修8.负责对服务中心土建的维修（一）岗位责任制1)部门经理i)执行总经理的指示，直接对总经理负责；ii)对工程部所有人员和设备全权管辖和调配。挑选和配备下属各岗位管理人员，培养、巩固骨干队伍，切实保障动力设备的安全运行与装饰设施的完好。尽最大的努力，以最低的用开支保持小区管理及服务质素水平；iii)制定下属各岗位规范及操作规程，督促检查下属严格执行岗位责任制、操作规程及设备检修保养制度；iv)巡察小区设备运作，掌握小区工程人员和设备操作，审

5、核每天工作如下：a)审核运行报表，掌握耗能规律，发现异常耗能增加，分析原因，及时采取整改措施。b)审阅各系统运行监测技术数据，改善及纠正现有设备运作。以达至低成本，高效益的成果；c)现场巡查下属岗位纪律及工作状况，了解员工情况，定期进行技术培训；a)现场巡查重点设备运行状况，发现影响小区运作的重大故障，立即安排人员处理；b)审定下属班组工作计划、大项维修工作及工程的质量进度，发现问题应及时采取措施；c)审定设备更新、改造工程计划、大项维修保养计划，备件购买存量，并按计划执行。d)深入了解下属管理人员和员工的思想状

6、况，及时纠正不良倾向，经常对下属进行职业道德、管理意识教育，培养员工的企业责任感；编制培训计划，定期对管理人员进行培训，提高管理水平，把动力工程部建设成为一支高素质、高技术水准、高效率、高服务质量的队伍。2）工程师/技术员（主管）i)确保所管辖系统设备的安全运行是（主管）的首要任务，（主管）对下属人员和系统设备负有全面的管理责任，要求每天必须做好以下各项管理工作：a)检查系统主要设备运行技术状况，发现问题立即组织处理。b)检查系统运行状况发现设备操作误差，立即纠正；c)检查下属岗位纪律，发现不良现象立即纠正；d)

7、现场督导工程施工，控制工程质量与进度；e)实地检查工程施工，控制工程质量与进度；f)实地检查下属员工维修保养工作质量与工作效率，发现问题及时采取纠正措施；ii)严格执行岗位责任制、操作规程、员工守则和各项规章制度，承上启下，及时完成工程经理下达的各项工作任务；iii)设备发生故障，立刻组织检修，发现隐患，立刻组织处理，做好技术把关工作，保证系统设备经常处于优良的技术状态；当设备发生故障或影响正常小区运作时，迅速到达现场组织处理，并尽快提交事故报告予管理层；iv)负责制定本系统运作方案，并不断与操作人员研究改进措施

8、，使系统保证安全运行，并节省能源费用；v)做好日常安排的工作，做到维修迅速及时，保证质量，不留问题，设备发生故障时，群策群力，组织抢修，保证小区的正常运作；vi)负责执行设备的年月检修保养计划和备品备件计划，做好设备的技术档案。设备维修、故障排除，更换零件部件情况应清楚地填入设备档案，每月定期交工程经理审阅；vii)负责制定系统设备日常维修计划和每年大维修保养计划和备件购