杭州德嘉置业桐庐地块的主题文化定位研究

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1、一个国际文化的区域标签价值对德嘉置业桐庐地块的主题文化定位研究麦剑道策划咨询有限公司二O一O年七月二十九日写在前面的话我们所选用的文化主题其内涵一般都比较丰富，且具有独特性及风情、品位皆高的特点，在做社区文化时要将意旨宏大相对高端的主题文化、区域市场的本地文化和与业主生活息息相关的社区生活文化这些比较低端的文化有机地糅合为一体。用主题文化塑造项目品牌的灵魂和高尚形象，用区域文化和社区生活文化来打造品牌的亲合力，以免曲高和寡水土不服。因为，生活的憧憬应是高尚的，生活的细节应是随手可以触摸得到的。CONTENTS 1.重点非住宅市场2.项目定位3.推广表现4.营销执行5.项目运营1.重点非

2、住宅市场非住宅市场涵盖商业市场写字楼市场酒店市场本案片区内商业供应情况本案片区内商业供应情况商业均价租金项目名称位置业态经营状况（元/平米）（元/平米）日月华庭新华西路135000 社区底商—— 销售中西北湖凤凰城北湖西路6号8000/社区底商—— 销售中万豪国际西北湖路385号10456.32 社区底商6080 刚开业东方帝园金家墩10178.31 社区底商4560 良好华立新华时代新华下路23号12815 社区底商—— 销售中新华西美林公馆新华西路未销售社区底商—— ——本案片区内写字楼供应情况本案片区内写字楼供应情况片区内无标志性写字楼建筑，写字楼集中供应在长江路、金寨路国轩凯旋

3、大厦恒馨国储大厦新华路沿线写字楼项目资质所在区域建筑面积(㎡)容积率层高(m)实用率售价(元/㎡)租金(元/㎡∙月)销售率/入住率——商贸企业驻汉办事处，小中小企业为主，主要为装饰类/入驻单位型房地产，小型智力——贸易类/咨询类企业公司本案片区内酒店业供应情况本案片区内酒店业供应情况片区内仅有一家四星级华伦瑞雅大酒店，沿线其他酒店规模较小，品牌服务一般。如：文采大酒店、新世纪大厦……公寓型酒店迅速扩张市场，为本案酒店业市场带来商机公寓型酒店迅速扩张市场，为本案酒店业市场带来商机美国“速8”2004年6月进入中国内地市场以来，目前已在北京、杭州、美国“速8”2004年6月进入中国内地市场

4、以来，目前已在北京、杭州、1、武汉扬子江速8酒店大连等地大连等地拥有拥有66家加盟家加盟店，店，。。上海锦江之星已拥有连锁旅馆110家，分布在上海、北京等全国48个2、锦江之星酒店上海锦江之星已拥有连锁旅馆110家，分布在上海、北京等全国48个大中型城市，合肥无加盟店。大中型城市，合肥无加盟店。上海莫泰连锁旅店管理有限公司把投资方向锁定经济型旅馆，打造经上海莫泰连锁旅店管理有限公司把投资方向锁定经济型旅馆，打造经3、motel 168酒店济型旅店品牌“motel168”。合肥暂有2家。济型旅店品牌“motel168”。合肥暂有2家。如家酒店连锁于2002年6月由中国资产最大的酒店集团―

5、―首都旅游国如家酒店连锁于2002年6月由中国资产最大的酒店集团――首都旅游国4、如家酒店际酒店集团、中国最大的酒店分销商――携程旅行服务公司共同投资际酒店集团、中国最大的酒店分销商――携程旅行服务公司共同投资组建。目前以在武汉地区运营3家加盟店组建。目前以在武汉地区运营3家加盟店项目具有便利的交通条件以及良好的昭示性交通便捷性彰显非住宅市场价值交通便捷性彰显非住宅市场价值——金寨路、长江路、桐城路三条——金寨路、长江路、桐城路三条本案城心主干道快速通达本案城心主干道快速通达本案——三孝口商圈与本案直线距离超——三孝口商圈与本案直线距离超过2公里，尚未构成直接竞争过2公里，尚未构成直接

6、竞争结论n目前片区商业多为临街散铺和社区商铺，社区底商多经营社区生活配套，缺少大型集中商业卖场；n片区与安医第一附属医院距离较近，商务商旅需求存在，缺少星级品牌型商务酒店入驻；n沿金寨路、长江路写字楼相对较多，本案商业优势附近办公楼距离较近，在物业形态上可形成补充；n桐城路作为金寨路、徽州大道的中轴线，片区商业发展前景值得期待。2.项目定位总规鸟瞰地块主要经济技术指标地块主要经济技术指标总建筑面积：103215.17㎡容积率：6.3 住宅：35900.7㎡办公：21448㎡地下三层：21191㎡商业（地上、地下）：49421.02㎡车位（地上、地下）：577+132个聚焦竞争聚焦竞争—

7、———地块区域内的竞争对手地块区域内的竞争对手落成时项目名称项目地址开发商建筑面积物业类型销售均价间国轩∙凯旋大金寨路与庐9000安徽有恒置业3万㎡商业、办公楼、其它2010 厦江路交口14000 恒馨∙国储大金寨路与庐安徽储备物资3.6万㎡商业、商务、待定待定厦江路交口管理局……HOPSCA这里代表都市的未来！ＨＯＰＳＣＡ示范街区HOPSCA，城市生活综合街区，缘起巴黎的拉德方斯，是国际最先进的地产模式。根据国外现代服务业的豪柏斯卡（HOPS