温跃：建筑物区分所有权的共有部分-一个看似馅饼的陷阱

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1、温跃：建筑物区分所有权的共有部分----一个看似馅饼的陷阱作者：温跃1、不知是谁最早想到在商品房买卖中搞出个公用建筑面积分摊这个馊主意的？！由于商品房是按照面积计价的，一平方米几千元或者几万元的价格下，开发商以交付的实际套内建筑面积计算销售面积往往感到吃亏，因为电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有部分是开发商花钱买的地和建设起来的，因此开发商玩了小聪明把这些共有部分的面积折算到每套房子的面积中去，要业主分摊这部分费用，因此搞出了每套销售面积包含公用建筑面积的分摊这种鬼把戏。因此，当业主购买了100平方米的

2、套间时，实际得房面积，即套内建筑面积只有80多平方，另外10多平方是业主花了钱但搞不清在哪里的共有面积，当然，开发商安慰说：共有面积是每家都要用到的，在房产证上清楚地写在那里了，你的钱也没有白花呀，至少是个心理安慰，就像人民银行是人民的呀，哈哈。潜台词是：真傻，我把共有部分费用摊到你们身上了，你们买单了，仅仅得到的是房产证上几个面积的数字而已。2、聪明反被聪明误！如果开发商知道后来发生的不可控制的后果（业主们群情激昂地争夺车库、会所等产权的事情大量出现），开发商再也不会干这种蠢事了。因为完全有别的可以替代的方式来做这件事情。最初人们，包括开发商都比较朴实，都用经济学的方式来计算实际销售

3、的面积成本，把共有部分的费用折算成公摊面积给了业主，开发商还以为占了便宜。其实，共有部分的费用即使要让业主买单，也可以不折算成公摊面积，而是分摊到套内建筑面积的价格中去，看起来每平方米的价格高了些，但是少了很多的法律上的麻烦。换句话说，开发商可以只卖套内建筑面积，房屋的所有共有面积，包括小区内的所有公用面积和设备，开发商都可以把所有权保留在自己名下。因为开发商购买了全部小区的土地并投资建造了小区，对小区内全部公用的地域和设备都依法享有原始或继受取得的物权。3、潘多拉盒子打开后，人们往往控制不了后果的，玩小聪明的开发商也是一样。由于公摊面积这种做法得到了政府的认可，所以，建设部就出台了《

4、商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》，其最初的目的还是善良的：为保护消费者的合法权益，规范商品房销售行为，减少商品房销售过程中买卖双方间的纠纷，特制定《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）。  其第五条 商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。   商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积。   第八条 公用建筑面积由以下两部分组成：   1．电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房

5、建筑面积；   2．套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。   第九条 公用建筑面积计算原则   凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。4、起初，业主们也没有多在意房产证上记载的公用分摊面积究竟是指什么，仅仅对实际得房面积少于房产证上的记载面积耿耿于怀，但看到小区内小桥流水、鸟语花香的怡人环境，心里的那点不平衡也就消失了。但是，人是会变的，按照法治的假设前提是：人性恶。当看到开发商把小区车库和会所等设施出租、出售得到很多钱时，贪婪的欲望就开始了膨胀，回家拿出房产证一看

6、，我还分摊了公用面积，他们怎么能够把我分摊的东西拿出去赚钱呢？但是细一想，房产证上的公用分摊面积就那么十几个平方，好像不能包括车库和会所。但是，业主们很朴素地想到了：开发商已经把整个小区开发费用分摊到每个单元的套房的价格里了，我们业主已经为整个开发项目买单了，因为开发商不会做亏本的生意的。现在开发商又把已经分摊到每个业主身上的车库和会所等，又卖了一次。显然奸商呀！维权意识觉醒的业主们纷纷起诉开发商，要开发商归还车库、会所等产权给全体业主。5、最初，法院也被群情激昂的业主搞懵了，有的法官真的去审查开发商是否把车库、会所等费用打入销售的房子的成本了。完全是个经济学的计算了，殊不知经济学的成

7、本利润是不能决定法律上的产权归属的。我在前面一篇博客中已经说了，买一台电脑，生产商肯定会把研发成本和生产成本打入每台电脑中去销售，但是，能够说你买了一台电脑，因此也对生产商的知识产权和生产办公大楼厂房也具有财产权吗？显然不能！6、业主究竟对那些财产具有所有权，只能回家看看房产证上的记载，即开发商究竟卖给了你什么东西、究竟转让哪些物权给你？而不是那些东西的成本包含了另外哪些东西的费用？如果当初开发商不玩雕虫小技搞出公摊面积，业主们只会认为自己购买