房地产行业2019年4月投资策略：“政策改善”转向“基本面回暖”

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1、内容目录3月投资组合回顾及4月组合推荐3行业动态跟踪3政策总体平稳3部分城市楼市回暖51、统计局数据表明2019年1-2月行业降温延续，但投资仍偏暖52、2019年3月一线城市回暖明显、二三线分化63、2019年3月土地市场小幅回温84、购房贷款利率自2018年10月起持续回落8公司动态跟踪9板块表现及估值变化10投资建议及行业评级12风险13国信证券投资评级16分析师承诺16风险提示16证券投资咨询业务的说明16图表目录图1：2019年3月部分城市房地产相关政策4图2：商品房销售面积累计同比增速5图3：商品房销售额

2、累计同比增速5图4：房屋新开工面积累计同比增速5图5：房屋施工面积同比增速5图6：房地产投资累计同比增速6图7：房企开发资金累计同比增速6图8：个人按揭与定金及预收款累计同比增速6图9：2019年3月一线城市销售增速7图10：2019年3月部分二线城市销售增速7图11：2019年3月部分三线城市销售增8图12：百城住宅用地流拍情况8图13：全国300城土地溢价率情况8图14：购房贷款利率自2018年10月持续回落9图15：2019年3月各梯队房企销售同比增速9图16：2019年1-3月各梯队房企销售同比增速9图17：

3、2019年3月7日至4月4日部分优势地产股涨幅11图18：2019年3月7日至4月4日各行业板块涨幅11图19：2019年3月7日至4月4日部分概念板块涨幅11图20：近几年地产股PE变化12图21：3月7日至今地产股PE变化12图22：3月7日至今地产股PB变化12图23：自我们翻多以来优势地产股涨幅13图24：自我们翻多至今的策略及地产板块表现13表1：2019年1-3月TOP30房企销售情况103月投资组合回顾及4月组合推荐国信区瑞明房地产团队3月策略《积极把握春耕行情》重点推荐的中南建设、荣盛发展、阳光城涨幅

4、分别达20.0%、8.0%、6.0%，分别跑赢沪深300达15.5、3.5、1.5个百分点（3月7日至4月4日），同时中南建设跑赢申万房地产指数9.4个百分点。2019年4月，国信房地产研究团队重点推荐组合为金科股份、阳光城、荣盛发展。金科股份：公司销售逆市高增，扩张积极：2018年销售额同比增长81%，拿地面积/销售面积为1.5；业绩锁定性佳：2019年业绩锁定性达138%；目标积极：2019年销售目标1500亿元，同比增长26%；阳光城：利率下行背景下的高弹性品种，积极去杠杆、销售将受益一二线市场回暖、利润率提升

5、；荣盛发展：估值低廉，2019年动态PE仅5.3倍，已充分反映悲观预期，业绩锁定性佳，2019年业绩锁定性达127%；区域边际改善，公司城市地产持续增长，康旅业羽翼渐成，产业新城形成规模，新兴产业亮点纷呈，“3+X”战略持续推进，“创想计划”跟投机制亦将促进增长。行业动态跟踪政策总体平稳2019年3月房地产政策平稳，基本符合全国两会强调的“稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制的工作方案”；更多的城市推出落户条件放宽及人才政策，个别城市出现公积金购房放宽的调整以及房贷利率的下调。落户及人才政策：①青岛：对符合条件的人

6、才发放一次性安家费；博士研究生15万元/人、硕士研究生10万元/人；住房补贴对象首次扩大到本科生；②汕头：非制造类企业引进人才住房补助：全日制硕士每人每年1.2万元、博士每人每年2.4万元，共发2年；③芜湖：对在芜湖就业创业的人才在市区购买首套自住普通商品房且缴纳社保的，给予1万元-2万元一次性安家补助，并按一定比雷给予契税补贴；④高碑店：明确企业引进的毕业生、技术人员、管理人员、及企业法人、股东、董事、监事和社会团体公益组织发起人、负责人等允许购买一套商品房，但三年内不得上市交易；⑤石家庄：全面开放城区、城镇落户，

7、配偶、子女、双方父母户口可一并随迁；⑥海南：未在海南落户的引进人才在海南购买唯一住房，以及已在海南落户的引进人才在海南购房，申请商业性个人住房贷款的首付比例，均享受海南省户籍居民家庭同等待遇。住房公积金政策：①北京：除户口所在地和户口所在省份省会外，购房者公积金异地提取的范围放宽至天津、河北两地；②天津：异地缴存但在本市工作1年以上，可按规定申请公积金购房；对于在外地缴存非本市工作的职工申请公积金贷款时，应支付不低于购房全部价款60%的首付款，贷款最高限额40万元；③海南：重启受理个人商业住房按揭贷款转住房公积金贷款

8、业务。房贷利率调整：①宁波：融360数据显示，宁波地区房贷利率3月出现下调，下调后首套房贷利率从此前的上浮15%，调整至最低可以执行基准上浮5%，二套房利率从此前执行基准上浮20%，调整至最低执行基准上浮10%；②深圳：据经济参考报报道，多家银行首套房最低可执行基准上浮5%，二套房利率最低可执行基准上浮10%。其中，15家银行下调了首套房贷利率