2019年房地产行业投资策略：因城施策调整，政策改善可期.docx

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1、摘要总结复盘历史，我们发现“房价”、“土地出让收入”与“开发投资额”是影响调控政策是否放松、何时放松的关键变量•2018年10月，部分地区陆续出现楼盘促销降价、消费者维权的消息，部分区域的新房价格已达不到限价令的调控线，房价下行压力较大•2018年9、10月，百城土地成交价款单月同比已降至-51%、-39%，2019年土地出让收入下行压力较大•2018年扣除土地购置费的房地产开发投资额增速为-4%，对GDP贡献率从8%下降到4%，即使考虑统计口径的改变，一二线城市的建安投资增速依然为较高负增长

2、2019年我们认为房地产行业基本面大幅下行可能性较高，因此适度因城施策调整，放宽各地的自主权较为必要，其中尤以二线城市为主•在政策总体略有宽松、各地因城施策的假设下，我们预计2019年开发投资额增速为4.9%，销售面积增速-4.5%，新开工面积增速0.6%，竣工面积增速3.5%，土地成交价款增速增速-2.7%，行业到位资金增速0.7%•但若政策保持现有调控力度，则我们预计2019年开发投资额增速为0.7%，销售面积增速-9.4%，新开工面积增速-0.9%，竣工面积增速2.9%，土地成交价款增速增速

3、-10.4%，行业到位资金增速-5.5%我们认为2019年行业政策有改善空间，因此看好2019年房地产行业投资机会行业在销售、拿地、资金以及人才各个维度均体现为集中度提升，因此推荐标的为市占率较高、布局一二线的龙头房企：万科A，保利地产，招商蛇口在行业政策修复较为明确的时间窗口，推荐土地储备充足、业绩弹性高的标的：新城控股、金科股份、阳光城、蓝光发展www.swsresearch.com主要内容1.复盘历史，房价土地与投资为关键变量2.目前我们站在什么位置？下行压力较大3.2019年行业政策

4、改善可期4.投资建议：看好房地产行业投资机会31.1房价、土地和投资是影响政策的关键变量房价是金融系统安全的锚•我国住宅总价值约300万亿，境内住户存款71万亿，银行理财30万亿，居民部门资产主要集中在房屋价值上•房价大幅下跌对居民财富与消费支出具有负面影响，容易造成消费贷、按揭贷款违约率上升、加大金融系统风险土地出让收入是地方财政收支的“小金库”•2017年我国土地出让金总额为5.2万亿，是地方财政收入（9.1万亿）的0.53倍•自1994年分税制改革以来，地方政府的财权与事权分化加剧，对土

5、地收入的依赖度逐年提高•土地出让收入下滑将加重地方政府的债务风险与再投资能力房地产开发投资能有效拉动上下游产业链，促进经济稳增长•房地产行业涉及产业链极广，上至钢铁水泥建筑，下至家具家电家装•2017年房地产开发投资额约11万亿，施工面积78亿平米•2017年房地产行业对GDP累计同比的拉动为0.4个百分点www.swsresearch.com1.22012年央行和地方调整信贷政策，刺激刚需复盘2011Q3~2013Q1申万房地商品房销房地产开土地成交房价万科A保利地产产行业售面积同发投资额价款

6、同比（售楼处政策相对收益相对收益相对收益比(%)同比(%)(%)维权）2011-101.2%5.9%6.8%10.0031.102.50上海大宗房地产股权甩卖；信托发行量下降；30家房企三季度业绩下滑2011-11-2.9%-6.3%-5.2%8.5029.904.30南京传国税总局坚决推房地产税；预计限购持续两到三年；楼市与土地成交下滑；万科带头降价2011-120.2%11.5%14.3%4.9027.90-1.90杭州存款准备金率下降；研究房地产税改革；住建部发改委坚持调控不动摇2012-0

7、1-1.1%-1.8%0.8%中央政治局会议提出，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归2012-026.4%2.3%-0.2%-14.0027.805.80杭州央行微调房地产信贷政策，称满足首套房贷款需求；下调存款准备金率住建部：绝不允许地方政府在房地产调控上唱反调；首套房贷利率“基准内”定价房地产贷2012-032.9%6.8%8.5%-13.6023.502.50款审批被责令提速；中小开发商信托被提前清盘杭州2家2012-047.0%2.6%4.9%-13.4018.70-13.70开

8、发商申公积金条例修改进入调研期，刺激刚需政策或出请破产2012-054.0%4.0%10.0%-12.4018.50-10.00上海：房地产调控不会松动，限购取消仍需观望；下调存款准备金率0.5个百分点降息；银监会拟放松银行对房地产行业放贷监管要求；四部委10天接连就房地产政策可能松2012-060.3%2.5%7.4%-10.0016.60-13.30动辟谣降息；多家银行称严控房地产开发贷短期不会松动；消息称银监会将对房地产开发贷款信托2012-07-1.8%10.6%6.0%-