房地产行业2019年投资策略：继续坚持“因城施策”，促进供求平衡.docx

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1、目录政策展望：将坚持“因城施策”，部分城市刚需政策或将有所缓和1宏观货币政策：保持稳健中性，适度增加中长期流动性供应1房地产行业政策展望：将坚持“房住不炒，因城施策”。1市场展望：预计2019年将保持稳健增长1全国商品房销售面积持续回落1一、二线城市2018年9月份以来销售有所下滑2主要城市销售价格增速有所回升3房地产开发投资保持稳健增长4主要城市土地成交增速出现下滑5预计2019年房地产市场将保持稳健增长7前三季度房地产板块净利润实现快速增长，盈利能力继续回升82018年前三季度房地产板块净利润实现快速增长8房地产板块盈利能力有所回升8板块负债率继续攀升

2、9预收账款增速明显下滑10行业评级与投资主线11维持行业“中性”评级11风险因素11图目录图1：商品房销售面积当月值及同比增速2图2：商品房销售面积累计值及同比增速2图3：30个城市商品房成交面积及同比增速3图4：一线城市月度成交面积及同比增速3图5：二线城市月度成交面积及同比增速3图6：三线城市月度成交面积及同比增速3图7：70个大中城市新建商品住宅价格指数同比及环比增速4图8：70城一、二、三线城市新建商品住宅价格指数同比增速4图9：70城一、二、三线城市新建商品住宅价格指数环比增速4图10：全国商品房各业态销售均价同比增速4图11：商品房累计新开工面

3、积及同比增速5图12：商品房当月新开工面积及同比增速5图13：房地产开发投资当月完成额及同比增速5图14：房地产开发投资累计额及同比增速5图15：40个城市供应土地占地面积及同比增速6图16：40个城市成交土地占地面积及同比增速6图17：40个城市土地成交均价及同比增速6图18：40个城市土地成交总价及同比增速6图19：一二三线城市土地供应面积同比变化情况7图20：一二三线城市土地成交面积同比变化情况7图21：一二三线城市土地成交均价同比变化情况7图22：一二三线城市土地成交总价同比变化情况7图23：A股房地产开发企业营业收入及同比增速8图24：A股房地产

4、开发企业归母净利润及同比增速8图25：A股房地产开发企业总资产报酬率9图26：A股房地产开发企业净资产收益率9图27：A股房地产板块三费占营业收入的比重9图28：A股房地产板块销售毛利率9图29：A股房地产板块资产负债率10图30：A股房地产板块扣除预收账款后的资产负债率10图31：A股房地产开发企业融资活动现金流情况10图32：A股房地产开发企业经营性现金流情况10图33：A股房地产开发企业预收账款及同比增速11请阅读最后一页免责声明及信息披露http://www.cindasc.com政策展望：将坚持“因城施策”，部分城市刚需政策或将有所缓和宏观货币政

5、策：保持稳健中性，适度增加中长期流动性供应在央行发布的《2018年第三季度中国货币政策执行报告》中提到：“但受外部环境发生明显变化及需求端“几碰头”等因素影响，经济下行压力有所加大。面对经济运行中存在的突出矛盾和问题，按照党中央、国务院部署，中国人民银行坚持稳健中性的货币政策，进一步疏通货币政策传导机制，继续强化政策统筹协调，前瞻性地采取了一系列有力措施，加大金融对实体经济尤其是小微企业和民营企业的支持力度，为供给侧结构性改革和高质量发展营造适宜的货币金融环境。一是适度增加中长期流动性供应，保持流动性合理充裕。二是深化对民营、小微企业等经济重点领域和薄弱环

6、节的金融支持。三是适时调整和完善宏观审慎政策。房地产行业政策展望：将坚持“房住不炒，因城施策”。房地产调控将坚持“因城施策”，促进供求平衡2018年7月31日，中央政治局工作会议提出：“下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。”展望2019年，我们认为房地产政策将继续落实“房住不炒，因城施策”，促进房地产市场平稳健康发展。部分城市刚需政策或将有所缓和融360数据显示，2018年10月全国首套房贷款平均利率为5.71%，相当于基准利率1.165倍，近期涨

7、幅保持较低水平；10月份北京首套房贷款平均利率为5.47%，较上月下调2BP；上海首套房贷款平均利率为5.19%，较上月持平；广州首套房贷款平均利率为5.72%，较上月下调1BP；深圳首套房贷款平均利率为5.62%，较上月持平。我们认为，一二线城市近期房地产量价表现低迷，土地城市成交清淡，而且目前银行的流动性有所改善，2019年部分城市的房地产刚需政策或将有所缓和，但房地产调控的大方向不会改变。市场展望：预计2019年将保持稳健增长全国商品房销售面积持续回落2018年1-10月，全国商品房销售面积同比增长2.2，和2016年1-4月36.5的增速高点相比，

8、已下滑34.3个百分点，已调整30个月。2018年10月份单月的商