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《合富辉煌-郑州王胡砦项目定位及发展提案2007-160PPT》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。
1、王胡砦项目定位及发展提案二00七年三月十二日合富辉煌王胡砦项目组第一篇我们对项目的认识第二篇宏观市场和微观市场第三篇开发模式第四篇开发周期第五篇市场分析及定位第六篇营销系列第七篇经济效益分析目录本项目地块较大，而且商住共举。我司在经过对项目的深入了解及现郑州房地产市场的分析后，认为：本项目迫切要解决的问题是3330亩地块的开发战略因此，本次的探讨案，我司主力从开发的战略出发。只有在开发战略获得共识后，营销的方案才具备可行性。第一篇我们对本项目的认识规划面积——219.14公顷。约3330亩;合2219977.8平方米。整体概况规划
2、范围——该片区东临京广路；南临南水北调工程；西边南三环北为现状居住社区、南三环南为124厂、郑州市塑料三厂等工厂企业；北边为长江路及长江路高压走廊；中间是规划的二七区服装工业城。区位——该地区位于郑州市南部门户地带，有自然环境和交通优势。第一篇我们对项目的认识交通本案周围有长江路﹑大学路﹑京广路﹑南三环﹑等多条路,距郑新公路3.2公里,距绕城高速公路4.2公里;郑平公路从本案中间穿过交通便捷。本案4.23.2郑平公路第一篇我们对项目的认识周边配套概况00.20.81.10.72.3万客来市场0.80.8本案周围医疗﹑教育﹑交通配套
3、比较完善;缺乏金融和大型生活配套;第一篇我们对项目的认识用地现状图项目概况现本案建筑没有合理规划,比较脏乱.第一篇我们对项目的认识影响：构成不了总体量的开发；南三环把本案分为两个部分南段与北段；商业空间大；道路概况及影响郑航路.端午路.航南路.南三环.寒山路.佛岗路等数十条路穿过本项目;道路繁多第一篇我们对项目的认识商业与住宅的对比和影响总商业面积1318457㎡总住宅面积1856962㎡注：以上面积都包含有村民安置面积商业面积大人流量增加人群比较复杂交通及环境第一篇我们对项目的认识南三环以北商业和住宅(面积)商业面积340786
4、㎡住宅面积886626㎡从以上表格对比看出南三环以北住宅面积大于商业面积;南三环以北以住代商;商业与住宅的对比和影响从本图可以明确看出南三环以南,商业体量较大,容易成规模;南三环以北以住代商;第一篇我们对项目的认识物业形态分部从以上图片可以周边业态零乱,主要以临街商铺为主;万客来小商品城比较集中.第一篇我们对项目的认识规划范围内有：较多的厂房﹑学校﹑万客来市场、公交停车场及货运中转站﹑村庄及部分空置地。土地现状环境较差;地块不完整;第一篇我们对项目的认识市政基础设施状况宽度约110高压线路斜穿该规划区;规划范围内部缺乏相应的市政基
5、础设施;公交停车场、货运中转站、加油站、市政总公司等各一处;道路级别低、路况差;第一篇我们对项目的认识本项目辖区内王胡砦、郑砦、三官庙、郭庄4个自然村，位于大学路东、南三环两侧。全村村民人口3600人,1236户。该村已进入城市建成区，村民收入主要靠房屋租赁。现状村民居住用地约52.7公顷，总住宅建筑面积85万m2(其中三层以下55.85万m2)。城中村状况居住建筑密度非常高，完全不合规范;商业建筑品质差，大多是临时建筑；道路狭窄，被占用情况严重；村内相应配套设施严重不足，村民居住环境差。第一篇我们对项目的认识功能混乱;建筑物密布
6、，建筑景观杂乱无章;公共活动空间（包括绿地）缺乏;环境质量低下;电力、电讯线路杂乱;管道煤气不通;市政及公共配套设施缺乏;建筑间距过小，采光、通风不足，存在严重的安全隐患;现状存在问题第一篇我们对项目的认识客观条件的影响110米宽的高压走廊斜夸项目北部地区,从而给北地块造成部分建筑影响,给销售带来难度;万客来在项目中间影响了项目的完整性;同时它的定位直接影响本项目的形象;本项目规划的商业过多,业态繁杂.这些人流的层次给住宅项目带来影响;南水北调的运河,建设的程度对本项目定位及销售有一定的影响;运河第一篇我们对项目的认识微观条件的影
7、响红线宽度小于40米的道路沿线多高层建筑混合区建筑高度普遍控制在40米以下。沿大学路、南三环一线为引导高层建筑区，控制高度100米以下;影响——建筑设计;最大化的经济效益受到了局限;第一篇我们对项目的认识综合分析开发商业的机会大;原因:1.项目中间有很多路,沿路都可做一层商业;2.万客来以一个成熟的商业存在,有固定的人流;3.项目周边现在众多的物流公司;4.项目中的服装加工区;住宅受到限制原因:1.众多商业的存在;2.商业主以及各级的商人,人流较大,档次不高;3.配套不完善;第一篇我们对项目的认识地块受到众多因素的影响;原因:1.
8、众多条路的穿过;2.万克来的存在;3.110米的高压长廊的通过;4.南三环把项目分为南﹑北两块;综合分析第一篇我们对项目的认识第二篇宏观市场与微观市场郑汴一体化郑汴一体化中牟开封说明:CBD的建成,以及加州工业园区的奠基;2006年11月19日郑开
