河南振兴置业_郑州航海东路项目营销推广方案_78PPT

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1、谨呈：河南振兴置业有限公司振兴置业航海东路项目营销推广方案一、市场分析经济开发区房地产市场综述：郑州经济开发区是以现代制造业为主的工业聚集区，房地产市场起步早，但发展缓慢，目前除格林山庄开发较为成熟外，新的项目主要有远大·理想城，开发速度较其他板块明显滞后；区域内道路宽敞、交通便捷、绿化率高，除生活配套略现不足外，其他公共配套齐全，适宜人居程度高；郑州经济开发区作为国家级开发区入住有荷兰飞利浦、德国曼公司、韩国LG、美国杜邦、台塑、日产、海尔、乐百氏、安彩、宇通、希望等国内外知名企业巨头，蕴含着庞大的消费群体；随着郑汴融城速度的加快，航海东路将直通中牟，这

2、将是继郑开大道之后郑开产业带上的又一条快速通道，将有利于带动沿线经济的发展和房地产市场的繁荣。目前郑州小户型市场特点：随着70/90政策及城中村改造的加快，小户型产品明显增多，一些成熟社区纷纷推出小户型产品，客户选择明显增多；价格攀升快，从06年的3000多元均价到目前超过5000元的均价，个别精装修项目价格达到8000元以上；目前销售情况普遍较好，这主要是小户型总价低的缘故，但随着政策导致的放量剧增和价格的攀升，销售速度已明显放慢；精装修的公寓类产品增多，但由于后期纠纷问题，毛坯房依然是市场主流；同质化现象严重，从产品到概念上均如此；客户主要包括自住型与

3、投资型，随着政策导向日趋见效，投资客户会有所下降，而自住比例将提升。经济开发区写字楼市场特点：写字楼项目较少，且整体档次较低，服务意识较差；出售及出租价格较市区均有一定差距；区域内企业，尤其是国内外名企对写字楼要求较高，档次低下的写字楼几乎没有市场；该区域还没有出现与企业要求相匹配的现代化高档写字楼，该类市场较为空白。类别项目概况租售情况住宅类格林山庄1、航海东路与第六大街交汇处2、开发时间较长，社区较为成熟；环境较好。3、精装修，配套较为齐全，一般都有空调、冰箱等1、出租率为30%，其中一个组团的出租率高达50%，整体出租率较高。2、出租价格：40㎡左右

4、的标准间/500~600元/月；50㎡的左右的一室一厅/700~800元/月。3、客群：开发区企业办公的高管、白领，约占60%；周边做生意的占30%写字楼天明国际中心1、航海东路与第四大街交汇处2、已出售完，写字楼、住宅基本出租完3、目前转售价格约为4000多元/㎡，出租价格为0.5元/㎡/天；4、面积为190、240㎡居多；两部电梯，无中央空调，无双气。写字楼无出租房源；2、企业入驻率较高，例如大山外语东开发区分校，美国美孚石油集团港中石化（西安）有限公司河南办事处，明创（河南）工贸有限公司，中国建筑第七工程局第一建筑公司，郑州分公司，郑州龙泊电子有限公

5、司等均已入住。国安经贸大厦1、航海东路与第五大街交汇处2、开发时间较早，一期剩余两套房源，2期近期发售3、出售价格：4200/㎡，租金23元/平米/月。4、面积为可分割空间，90㎡为基本户型5、配套：2部电梯，3个步梯，2个公共卫生间，无中央空调，无双气一期出售基本完成，但公司入驻率较低高新技术创业中心只出租，不出售。价格：22元/㎡/月;入驻公司有：海马汽车、某高速公司、煤层气开发利用公司等，他们租用面积较大。市调小结：1、该区域出租房源较少，尤其是品质较高的住房缺乏，格林山庄作为仅有的规模成熟小区，房屋出租率较高，出租价格不菲；2、该区域对写字楼有较大

6、需求，特别是一些入住开发区的知名企业，通常是整层租用，例如创业中心的海马郑州公司、煤气利用开发公司等；3、该区域写字楼硬件条件较差，如无中央空调等办公的基本硬件，从天明国际中心和国安经贸大厦的入住反差看出，开发区内企业对写字楼一定的档次要求，尤其对软硬件齐全的现代化写字楼市场需求明显。二、项目定位项目SWOT分析优势（S）：毗邻城市主干道航海路，交通便捷；一览中心广场、紧挨金沙湖高尔夫球场，超高绿化率，生态环境一流；公建立面，玻璃幕墙，彰显尊贵身份；劣势（W）：项目周边生活配套不足，生活气息欠缺；公寓户型种类较为单一；建筑密度过大；商住结合，生活环境较为嘈

7、杂；50年产权的商用地年限。机会（O）：郑汴融城的推进，郑东新区建设的加快带来良好的区域发展前景；完善后的河南保税区、郑州出口加工区将带来庞大的租房、购房消费群；中心广场四周已有中信广场、数家汽车4S店，显现出区域经济、休闲消费中心的迹象。威胁（T）：区域房地产市场发展热度低，市场启动困难；区域内项目较少，缺少商业及生活氛围；目前市场观望态度严重，市场销售难度增加。15关于业态组合建议16全部做公寓？17我们将遇到——四大障碍1、50年商用产权成为销售的一大瓶颈；2、主力户型只有四种，相对单一；3、逾10万平米的市场供应，面对有限的市场消化阻力较大；4、单

8、纯公寓业态，对项目整体形象打折。我们认为：市场风险度增加，利润有限