基于特征价格模型重庆市主城区土地价格影响因素研究

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1、基于特征价格模型重庆市主城区土地价格影响因素研究重庆大学硕士学位论文（学术学位）学生姓名：何婷指导教师：马智利教授学位类别：学术硕士（管理科学与工程）重庆大学建设管理与房地产学院二O一六年五月StudyonthedeterminantsofChongqingurbanlandbasedonHedonicpricingmodelAThesisSubmittedtoChongqingUniversityinPartialFulfillmentoftheRequirementfortheMaster’sDegreeofAcademicByHeTingSupervisedby

2、Prof.MaZhiliSpecialty:ManagementscienceandengineeringCollegeofConstructionManagement&RealEstateofChongqingUniversity,Chongqing,ChinaMay,2016中文摘要摘要“十三五”规划中指出，我国未来城市发展要拓展区域发展空间，要发展十[1]大中心城市，完善中心城市的区域服务功能。分析我国城市发展现状，长三角、珠三角、京津冀发展空间已经趋于饱和，未来中西部地区将会是新中心城市发展的重点。而土地在城市发展中扮演着重要的角色。由于土地的固定性和不可移动

3、性，城市中每一块土地的价格都存在差异。因此，研究二三线城市的土地价格问题，对建设中心城市具有较大的意义。重庆作为西南片区的中心城市，具备较大的发展空间。在中国城市整体化进程中，没有受到限购限贷的影响，受宏观调控政策的影响较小。因此，研究重庆土地价格具有客观性。本文在对国内外学者有关土地价格影响因素研究成果进行综述的基础上，采用特征价格模型对2010-2014年重庆市九大主城区的土地价格影响因素进行分析。借鉴国内外学者的相关成果，结合重庆市九大主城区的特点，本文将影响因素分为宏观因素和微观因素，宏观变量选取了地块所在区的人均GDP、地块所在区居民储蓄总额以及地块所在区的

4、房地产投资总额；微观因素又分为区位因素（城市中心影响度、公交便利度和地铁）、邻里因素（教育配套和生活配套）和个别因素（容积率、地块面积、用地性质以及出让方式）。运用特征价格模型对552块目标地块进行定量分析，主要得到以下结论：①容积率、行政区人均GDP、行政区房地产投资与地价呈正相关性，与最近小学距离、与市中心距离、地块面积、行政区居民储蓄与地价负相关，生活配套、地铁站和公交站数目与地价不相关；②通过量化后发现：在宏观因素中，区域经济的发达程度即行政区人均GDP与地价相关性最高，行政区居民储蓄次之，行政区房地产投资影响在这三个因素中最小（0.89%>0.49%>0.4

5、3%）；在微观因素中，容积率与地价的相关性高于城市中心影响度高于教育配套程度（0.30%>0.22%>0.07%）。关键词：土地价格，影响因素，九大主城区，特征价格I重庆大学硕士学位论文ABSTRACTthAccordingtothe13FiveYearPlan,thefuturedevelopmentofcitiesinChinawillfocusontheexpansionofcityspaces,thedevelopmentof10centralcitiesandimprovementoftheservicefacilitiesofcentralcities.G

6、iventhefactthattheroomofdevelopmentofYangtzeRiverDelta,PearlRiverDelta,Beijing,TianjinandHebeihasbeenclosetotheirlimits,theMidandWestofChinawillbecomethefocusofthedevelopmentofnewcentralcitiesinthefuture.Meanwhile,landplaysanimportantroleinthedevelopmentofcities.Itwouldbemeaningfultostu

7、dythepricingmechanismoflandinsecondandthirdtiercitiesinChina.AsoneofthecentralcitiesinSouthwestChina,Chongqinghasgreatpotentialtoachievehigherlevelofdevelopment.Duetoitsdistinctlandreservemechanismandindustrystructure,Chongqingislessaffectedbythemacroeconomicregulationandcontro