浅论土地价格影响因素分析及其对策研究

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1、浅论土地价格影响因素分析及其对策研究　　摘要：土地价格的变化是受多种因素影响的，这些因素相互关联、相互联系处于不断的运动和变化之中，这些复杂的因素及其变化此消彼长，期相互作用，最终便形成了土地价格。本文在探讨土地价格影响因素的基础上，对土地价格管理和估价提出了政策建议。　　关键词：土地价格；影响因素；政策分析　　中图分类号：F301文献标识码：A文章编号：1001-828X（2013）09-00-02　　一、土地价格影响因素分析　　（一）经济因素　　1.经济发展形式　　经济发展状况良好，国民收入

2、就会增加，人们就可能去投资或者去消费，根据乘数效应，投资和消费可以几倍的加速经济的增长，在这过程中，随着经济的增长，土地的需求量得到上涨，从而导致土地价格的上涨，由此来看，土地需求量基本上与经济循环呈同向增长趋势。　　2.居民收入和消费水平　　根据马斯洛层次理论，随着人们收入的增加，人们在解决了温饱之后，才会对消费水平有更高的要求，表现在居住上就是对居住环境的要求变高、对居住面积的要求变大，以使自己住着更舒服，更享受。对自身居住环境改善的想法，促生了对住房的需求，从而间接导致了对土地的需求，最终

3、推高了土地的价格。　　（二）人口因素　　人口因素与土地价格变化有着密不可分的关系，人口因素包括：人口的密度、男女比例、年龄结构、受教育程度等。　　一个地区人口密度大，每平方公里居住的人比较多，而土地面积是一定的，这之间的矛盾会促使，开发商增加对土地的投入，把楼层提高，增加容积率，增加建筑密度等手段来提高建筑率，供给更多的人以住房，而在此过程中，因为需求强烈，土地的价格难免会因此提高，从而人口密度大促使土地价格的不断上涨。　　年龄结构在一定程度上也造成了对土地的需求，20到35岁左右的人，由于刚参

4、加工作不久，积攒的钱并不足以支付其房价，可是他们确实潜在的房地产消费者，一旦能付得起首付，他们必然会买房，特别是在中国这种传统意义上，有了自己的房子汴能称得上为有家的国家，人们对于房地产的需求是刚需，是这一年龄段人的梦想。而更高年龄段的人，由于其有较高的储备，其改善居住环境的要求同样很是强烈，这些都加大了对房地产的需求，也就是加大了对土地的需求，从而间接助推了土地价格的上涨。　　人们的受教育程度不一样，也会造成对某类房地产的追逐，比如，知识分子偏爱人文环境较好，自然环境叫优雅的楼盘，这就使得此种

5、楼盘供不应求，使得房价上升，助推了土地价格的上涨。　　（三）基础设施建设因素　　影响土地价格的基础设施因素主要有区域的交通类型、对外联系方式及方便程度、路网密度等。比如说城市的环境保护和城市基础设施建设的进一步加强，水电暖设施齐全，都可以不断完善城市功能，这些功能的完善注入了大量资金，不仅带动了城市化的发展，同时也带动了城市土地价格的上涨。在城市绿地建设方面，大型的公园及休闲娱乐场所的建设所需投入的大量资金也会对地价产生直接影响，有的则通过影响周围的环境间接影响土地价格。　　（四）政策因素　　政

6、策因素对土地价格的影响，主要表现为住房制度、城市规划、税收政策以及行政隶属变更等。　　我国传统的住房制度是福利分房，在这种情况下，国家包办一切，房地产的运营只能依靠国家的财政补贴来完成。在住房制度改革以后，实行住房商品制度，促进了房地产市场的正常发育和形成，从而房价和土地价格回归理性，达到合理值。　　城市规划，对土地的用途、容积率、建筑密度的规定，对土地价格有重要的影响，同一地块，用于商业用途、居住用途或者工业用途，其价格千差万别；另外比如，城市的交通规划也会对土地价格产生很大的影响，不如，一个

7、地区在地铁站口附近，因其出行较为方便，所以其居住用地的价格会比较高。　　税收政策对土地价格的影响，税赋减少，则居民和企业有更多的钱去投资和消费，引起经济的快速增长，居民加速消费，企业扩大规模，这都会加大对土地的需求从而引起土地价格的上涨。　　二、对土地价格管理和估价的建议　　（一）让市场发挥作用，运用多种手段对土地市场进行调控　　当前，我国房地产市场尚未成熟，必须防范可能出现的房地产市场过热而引起的泡沫问题。　　首先，土地有形市场的建设和发展需要进一步地完善。土地交易的行为需要规范，政府土地管理

8、部门的监控急需加强，一级土地市场由政府垄断的、二级土地市场要大胆地放、搞活，打击违法的私下交易，避免投机取巧、人为炒作、抬高地价等不良行为的发生；继续加强土地储备、交易部门的各项政策和制度的建设和完善，做到统一收购、统一储备、统一交易，为土地市场机制提供阳光平台，保证交易信息的畅通和市场竞争的公平性。　　其次，财税政策要完善，土地市场需求要调控。税赋的减少，导致经济增长幅度的提高，此时，各企业都争相扩大投资，致使对土地需求强烈，助推了土地价格的上涨。除此之外，制定严谨的有针对性的土地税收政策，如