论商品房预售制度的完善

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1、单位代码10475学号104753100361分类号D912.29硕士学位论文论商品房预售制度的完善学科、专业：经济法学研究方向：市场管理法申请学位类别：法学硕士申请人：陈静指导教师：娄丙录教授二〇一三年五月OnthePerfectingofSystemforthePresellingofCommercialHousingADissertationSubmittedtotheGraduateSchoolofHenanUniversityinPartialFulfillmentoftheRequirementsfortheDegreeofMasterofLawByChenJi

2、ngSupervisor:Prof.LouBingluMay,2013III关于学位论文独创声明和学术诚信承诺本人向河南大学提出硕士学位申请。本人郑重声明：所呈交的学位论文是本人在导师的指导下独立完成的，对所研究的课题有新的见解。据我所知，除文中特别加以说明、标注和致谢的地方外，论文中不包括其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包括其他人为获得任何教育、科研机构的学位或证书而使用过的材料。与我一同工作的同事对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示了谢意。在此本人郑重承诺：所呈交的学位论文不存在舞弊作伪行为，文责自负。学位申请人（学位论文作者）签名：201年月日

3、关于学位论文著作权使用授权书本人经河南大学审核批准授予硕士学位。作为学位论文的作者，本人完全了解并同意河南大学有关保留、使用学位论文的要求，即河南大学有权向国家图书馆、科研信息机构、数据收集机构和本校图书馆等提供学位论文（纸质文本和电子文本）以供公众检索、查阅。本人授权河南大学出于宣扬、展览学校学术发展和进行学术交流等目的，可以采取影印、缩印、扫描和拷贝等复制手段保存、汇编学位论文（纸质文本和电子文本）。（涉及保密内容的学位论文在解密后适用本授权书）学位获得者（学位论文作者）签名：201年月日学位论文指导教师签名：201年月日5摘要商品房预售制度俗称“买期房”，是指房地产开

4、发企业将正在建设中的商品房预先出售给消费者，并由购房者支付定金或者房价款。房地产业是我国国民经济的支柱产业，房地产业的健康发展对国民经济有着重要影响。保护公民的私有房产与我国的法律宗旨是一致的，即保护了公民的居住权，从而使公民的基本人权有所保障。我国商品房预售制度始于1994年出台的《中华人民共和国城市房地产管理法》，目的是降低企业资金门槛，促进房地产开发和销售。为了加强对商品房预售经营活动的规范和依法管理，全国人大常委会公布了《中华人民共和国城市房地产管理法》，国务院发布了《城市房地产开发经营管理条例》，国家建设部也发布了《城市商品房预售管理办法》等，初步确立了我国的商品

5、房预售法律制度。国家对房地产市场尤其是商品房交易市场的规范和管理一直没有松懈，然而，预售制度在实施这几十年中，对我国房地产市场的繁荣和发展起到了一定的积极作用，同时也产生了大量问题。笔者认为这些问题的出现不在预售本身，而是目前我国法律、法规不健全，没有对房产企业进行合理、严格的规制，没有对弱势群体即购买方予以建立特殊保护机制，信息披露制度的不健全，资产管理的不到位是应该解决此现象的关键所在。本文参阅了一些国外做法，再结合我国国情与当前经济条件下房产市场发展状况，系统论述了商品房预售制度的优势与不足之处，分析其原因与影响，并提出了一些见解措施。本文包括以下四个部分：第一部分为

6、商品房预售的理论。该部分介绍了商品房预售制度的涵义、性质、以及实施条件等基本情况。第二部分为国外商品房预售制度的借鉴。主要介绍了美国、日本和德国预售制度的发展与现状，总结他们的经验，找到我国可以予以借鉴的地方。第三部分为我国商品房预售制度的问题及缺陷。该部门主要是阐述预售制度在香港的起源以及发展情况，对大陆地区的影响，具体针对本土现实存在的问题进行分析，并指出大陆地区商品房预售制度发展中的一些体制与法律上的缺陷。I第四部分为完善我国商品房预售制度的建议。具体从市场准入和退出机制、对预售款的监管、预购人的保护、开立网络信息查询系统以及惩罚性赔偿机制的引用建议，在以上这些基础上

7、提出完善我国商品房预售制度的建议。关键词：商品房预售，监管，风险分担，预购人权利IIABSTRACTSystemforthepresellingofcommercialhousing,commonlyknownas"buyforwarddeliveryhousing,realestatedevelopmentcompanieswillbeunderconstructionincommercialhousingpre-saletoconsumersbythebuyerstopayadepositortherealpu