论商品房预售制度的不足与完善解读

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1、论文摘要随着我国商品房的快速发展，现有的商品房已经满足不了广大人民群众的需要了，从而出现了商品房预售制度。但是现在商品房预售制度存在的许许多多的问题，导致了购房者与开发商纠纷。本人通过自己的论文对我国现在实行的商品房预售制度进行探讨分析，找出其中的问题对比国外一些先进商品房预售制度从而完善我商品房的预售制度。关键词：商品房预售法律纠纷完善制度目录一、商品房预售制度概论4（一）商品房预售制度的起源4（二）商品房预售的运行机制4（三）我国商品房预售的形成过程及作用4（四）商品房预售的法律属性和经济学性质分析5二、主要

2、国家及地区商品房预售制度立法分析5（一）西方国家商品房预售制度的立法分析5（二）亚洲国家和地区商品房预售制度的立法分析6三、我国商品房预售制度存在的不足及原因分析7（一）我国商品房预售制度的现状7（二）我国商品房预售制度存在的不足及原因8四、完善我国商品房预售制度的建议9（一）健全我国商品房预售的相关制度91、完善房地产开发企业的管理制度92、建立我国商品房预售款监管制度93、建立我国商品房预售的风险担保制度10（二）完善预售商品房转让相关法律制度10五、参考文献10论商品房预售制度的不足与完善一、商品房预售制度

3、概论（一）商品房预售制度的起源随着各地城市化的加快，人民群众对商品房需求量不断增加，现有的商品房满足不了人民群众的需要，各地“统建办”逐步演变为房地产开发企业，其服务对象也逐渐通过市场进行选择，但其开发建设资金除获得贷款外，主要仍然是购房者预付的购房款。商品房预售也逐步成主要的销售方式。为了解决现有人民群众对商品房的需求，开发商将未建设的商品房和即将建设的商品房买卖给人民群众，商品房预售制度产生。1994年我国出台《城市房地产管理法》，通过以往总结各地的经验基础上，建立了商品房预售制度，并对预售条件、监管作出了原

4、则性规定。目前各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上，部分城市甚至达到90%以上。（二）商品房预售的运行机制购房者，购房者交付购房款或者商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中而尚未竣工或即将建设的商品房预先卖给定金，而在未来一定日期等到房屋建设完毕后才拥有此套房屋的交易行为。其实质是房屋期货买卖，买卖的只是房屋的一张期货合约。它与成品房的买卖已成为我国商品房市场中的两种主要的房屋销售形式。（三）我国商品房预售的形成过程及作用为了满足人民群众对房屋的需求和加速了整个建设资金周转，提高了资金使用效率，降低了资金使

5、用成本。我国足从20世纪90年代初开始逐步建立并完善商品房预售制度的。1994年7月．《中华人民共和国城市房地产管理法》的出台，标志着我国正式确立了商品房预售制度。此后l998年国务院颁布了《城市房地产开发经营管理条例》、2001年和2004年建设部先后颁布的《城市商品房预售管理办法》、《城市房地产转让管理规定》以及2007年颁布施行的《物权法》等，均涉及对这一制度的规定。温杰：《浅谈我国商品房预售制度的完善》，法制与社会2011年第1期，第1页。（四）商品房预售的法律属性和经济学性质分析商品房是购房者购买未建设

6、完毕或即将建设的商品房与开发商签订的买卖合同，购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有此套房屋产交易行为，由于是未建设完毕或即将建设的商品房称为期房，买卖合同也是房屋的一张期货合约。因为期货交易，所以购房者不能真正看到实物，只能通过开发商讲解或房屋的图纸模型片面地了解未来所购商品房的基本情况。从而预售制度导致了购房者与开发商在商品房各种各样的矛盾，消费者的知情权、财产安全权、公平交易权、赔偿权、选择权这五方面是否得到有效维护而争执不断。预售制度使业主与开发商很有可能在交房后围绕五方面争执不下甚至导致法律纠纷。

7、首先，商品房虚假广告现象有可能侵犯购房者的知情权；第二，地产商将房屋产权违法进行抵押可能侵犯购房者财产安全权；第三，将来在房屋面积、共摊面积上处理不公可能侵犯购房者公平交易权；第四，涉及房贷的各种金融服务被指定为某单位所提供侵犯购房者选择权；第五，开发商利用霸王条款等优势地位不予赔偿侵犯购房者的赔偿权。由于买卖双方存在严重的信息不对称，使得不法开发商在预售过程中设立种种陷阱，使购房人在购房时防不胜防。在期房销售情况下，房子造好了，木已成舟，购房人即便是不够满意，除了维权之外没有更好的办法，而维权之路也并不好走，购

8、房人承担着较大的风险。购房人在购买期房时，除了与开发商之间的买卖关系外，其实还存在融资关系。这意味着购房人在既不能控制更谈不上使用物业的情况下，却要为在建中的水泥块支付贷款利息、保险费用等。王亚超：《我国商品房预售制度的风险规避》，产业与科技论坛2013年第9期，第41页；二、主要国家及地区商品房预售制度立法分析（一）西方国家商品房预售制度的立法分析1、美国房地产市场上的