商品房预售制度的完善

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1、商品房预售制度的完善摘要：我国商品房预售制度于20世纪末从香港引入，二十余年的发展证明，其对于我国商品房市场的棹繁荣起到了重大的作用，但是，同时也产П生了众多严重问题，诸如交易不公平、行业低效竞争等，着重探讨我国商品房预售制度所产生的几个严重问题及成因，并对锤此提出了相应的对策。关键词：商品房夔预售;不公平交易;低效竞争;预售资金难管理一、商品房预售的概况及价值所鬓谓商品房预售制度，是指房地产开发企业理将正在建设中的房屋预先出售给承购人，提由承购人支付定金或房价款的制度。我国的商品房预售制度是从20世纪90年腊代初开始逐步建立的。1994年7月施ㄊ行《中华人民共和国城市房地产管理

2、法》。这部全面规范城市房地产开发的法律借盈鉴了香港的房地产开发模式，正式确立了骚商品房预售制度。此后国务院《城市房地戽产开发经营管理条例》、建设部《城市商刀品房预售管理办法》、《城市房地产转让管理规定》、以及新近颁布施行的《物权鞣法》等，均对这一制度作了相应具体的规肘定[1]。十多年的发展表明，这项制度ゐ对培育我国房地产市场、推动房地产业的复发展起到了重要的历史性作用。国家统计箫9/9局的资料显示：“XX年房地产开发资金共筹措17亿元，定金和预收款达到7亿Ч元，比上年增长%，占房地产开发资金的净%，成为房地产开发的第一大资金来源。蜱”我国房地产业仰仗预售这一扶持性政策宠，迅速完成

3、了资本原始积累，同时由于预喉售使得房地产商便于融资，降低成本，预闼售房价格明显低于现房，也使得“望房兴诿叹”的购房者获得了实惠，在买卖双方的胫共同青睐下，商品房预售制度在国内不断绛发展。然而，商品房预售制度在实施过程冬中也产生了大量的道德风险和市场风险。读二、我国商品房预售制度的问题和成因落分析我国商品房预售制度自确定以来，捩其固然刺激了商品房交易市场，但同时也筏产生了许多严重的问题，这一现象直接导觚致央行房地产金融分析小组在其对外公布撵《XX年中国房地产金融报告》中强调：浴“很多市场风险和交易问题都源于商品房☆新房的预售制度，目前经营良好的房地产闶商已经积累了一定的实力，可以建议取消

4、钓现行的房屋预售制度，改期房销售为现房蜕销售。”虽然建设部旋即表态，不会废除癃商品房预售制度，但是，这一报告至少指绕出，预售制度产生的问题，已然引起了高◎层的重视，同时也在学界引起了广泛的讨勉论。笔者以为，目前而言，我国商品房庠预售所导致的风险问题主要在以下几个方─面：9/9其一，存在着交易不公平现象，开坩发商将在建商品房的风险转移给了社会和伏银行。如果说开发商从预售制度中获得的攮利益与其所承担风险和付出成本的收益相铲当，购房者与开发商各取所需，那么预售铛制度显然是一件两全其美的事情。但是，根据我国现行的预售机制，当住房还处在史建设过程中，购房者就已经支付了全部的ㄢ房价款，并承担了未

5、来全部的风险。在这馋种不健全的预售制度下，开发商不仅能低唇成本使用银行资金、无息占用购房者的预仿缴款以及承建商的垫款，而且也不须承担槔房屋存货成本，施工建设风险和资金成本瑙被过渡转嫁给购房者，同时借助抵押贷款、按揭、流动资金贷款，开发商把开发项鄣目庞大的债务负担最终都落在银行身上，牲使商品房的开发风险几乎全部转嫁给了银樟行。更为严重的是，当建成的现房与协议砷、广告和口头承诺出现差异时，往往是处陟于弱势的购房者被迫接受不符合需求的住房或者承担毁约的责任[2]。笔者以怫为，出现这类问题的根本症结在于：我国概的预售制度由于缺乏一套健全的风险分担的法律制度[3]，使得开发能够轻而易罗举地

6、转嫁风险，而购房者和银行又缺乏保徇障自身利益的法律依据。同时，融资渠粢道单一，真正能够给予房产企业长远、可聒持续支撑的房产证券、债券等融资方式，则被认为资金成本过高而为开发商所放弃迪9/9，也是产生该现象的另一个重要的原因。其二，现行的预售制度容易造成不平等竞争和低效率竞争。期房销售制度相对降低轳了房地产业的门槛，开发商的实力、品牌４、技术、战略都不十分重要，只要具备联系地方政府和商业银行权势人物的能力，渊能够获得廉价土地资源和低成本的银行贷款，往往就意味着项目的成功。这导致房雁地产业聚集着大量的中小房地产商，一些虼极差的房地产公司也生存得很好，而那些Ｇ真正具有实力、品牌、技术

7、、管理的企业的竞争优势并不明显。也即我国的房地产嫒业不但没有形成优胜劣汰的机制，反而造成了特殊落后的企业经营模式，大量低质涞开发商充斥于房地产市场。笔者以为其銮根源在于市场竞争机制的不合理，我国国桓有土地使用权出让采取挂牌交易制度，没阒有市场化。房产进入市场由政府职能部门㈢通过行政许可进行资源分配，由此导致开竟发商不惜以各种手段购买土地，然后通过嵘预售制度卖期房，提前回笼资金，把高房价抛给购房者，因此我国房地产业呈现不★平等竞争和低效率竞