2012房地产项目投资与融资

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1、课程要求∑平时成绩30%：抽查考勤+作业+讨论∑期末考试70%：闭卷∑课程设计：16-17周房地产项目投资与融资主要参考书目：∑《RealEstateFinanceandInvestment》（14thEdition）,WilliamB.Brueggeman,McGraw-HillPress,2010;顾湘∑《CommercialRealEstateAnalysisAndInvestments》,DavidGeltner,South-WesternThomsonLearningPress,2001

2、;建设管理与房地产学院∑《房地产投资分析》，刘秋雁，东北财经大学出版社，2011；∑《房地产投资分析》，周小平，清华大学出版社，2011.12课程内容∑房地产投资分析中的相关问题第1章房地产投资分析中的基本问题∑房地产开发投资分析⑴房地产市场分析⑵房地产投资项目基础数据分析估算⑶房地产投资项目财务分析⑷房地产投资项目不确定性分析∑房地产投资概述⑸房地产投资项目风险分析∑房地产投资分析概述⑹房地产开发项目投资案例分析∑房地产置业投资分析∑房地产投资分析中常用的基本概念⑴收益性房地产投资分析⑵财务杠杆

3、和融资选择⑶风险分析⑷收益性房地产的更新与处置⑸收益性房地产投资案例分析31．1房地产投资概述1．1房地产投资概述在房地产投资分析中，我们使用的投资概念是1．1．1房地产投资的含义狭义的。投资是指以一定资源投入某项计划，以获取所房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产期望的报酬。这里的资源既可以是资金，也可以是资产增值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币土地、人力、技术、管理经验或其他资源。所以与实物，直接或间接地从事或参与房地产的开发与“投资”一词从广义上来说，既用来指特种资金，经营活动的经济行

4、为。又用来指特定的经济活动。房地产投资的对象包括：房地产资产（直接投资，实物资产）和房地产资产权益（间接投资，权益资产）。5611．1房地产投资概述1．1房地产投资概述（1）房地产开发投资1．1．2房地产投资的类型房地产开发投资是指投资者从购买土地使用权开始，经1．从房地产投资形式来说，房地产投资分为直接投过项目策划、规划设计和施工建设等过程获得房地产商品，资和间接投资两类。然后将其推向市场，转让给新的投资者或使用者，并通过转1）直接投资让过程收回投资、实现开发商收益目标的投资活动。房地产开发投资

5、通常属于短期投资，它形成了房地产市房地产直接投资是指投资者直接参与房地产开发场上的增量供给。开发投资的目的主要是赚取开发利润，风或购买房地产的过程并参与有关的管理工作，包括险较大但回报也比较丰厚。房地产开发投资者将建成后的房从购地开始的开发投资和物业建成后的置业投资两地产用于出租（如写字楼、公寓、别墅、货仓等）或经营种形式。（如商场、酒店等）时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。78“七匹狼做地产，海尔做地产，雅戈尔做地产，苏宁做地产，国美做地产，苏泊尔做地产，格力做地产，格兰仕做地产，美的做地

6、产，奥康做地产，娃哈哈做地产，喜之郎做地产，奥克斯做地产，长城床垫做地产，长虹电器做地产，五粮液、郎酒、水井坊、阿里巴巴都在做地产，神奇的地产啊，让72行最后都殊途同归!”9星河湾101．1房地产投资概述（2）房地产置业投资房地产置业投资是购置物业以满足自身生活居住或出租经营需要，并在不愿意持有该物业时可以获取转售收益的一种投资活动。置业投资的对象可以是开发后新建成的物业（市场上的增量房地产），也可以是房地产市场上的二手货。置业投资一般从长期投资的角度出发，可获得保值、增值、收益和消费四个方面的利

7、益。11凯德广场1221．1房地产投资概述2）间接投资房地产间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的权益或证券市场的行为。房地产的间接投资者不需直接参与有关投资管理工作。具体投资形式包括：购买房地产开发投资企业的债券、股票；购买房地产投资信托基金和房地产抵押贷款证券等。13141．1房地产投资概述1．1房地产投资概述2）商业房地产投资指能出租经营、为投资者带来经常性现金流收入的房地产，投资对象包括写字楼、零售商业用房2．从房地产投资的用途来说，房地产投资可分为住（店铺、超市、购物中心等）和出租公寓

8、等。这类宅房地产投资、商业房地产投资、工业房地产投资房地产主要以出租经营为主，收益较高，但同时承等。担的风险也较大。物业管理对于这类投资显得尤其重要，它是防范投资风险的主要手段。1）住宅房地产投资3）工业房地产投资住宅房地产分为普通商品住宅、高档公寓和别墅我国目前工业房地产包括工业厂房、仓储用房、等多种类型。投资于住宅房地产，既可直接出售，高新技术产业用房、研究与发展用房（工业写字也可进行租赁经营。楼）等，投资主要集中于开发区建设中，其他都是随一般工业投资进行的。1516普洛斯是亚