房地产项目投资资金使用计划与融资

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1、房地产项目投资资金使用计划与融资房地产开发项目资金使用汁划与融资方案选择房地产开发项目资金使用计划与融资方案选择1投资费用的组成及估算2投资资金使用计划的编制3融资基本知识4融资实务5融资现状与出路房地产开发项目资金使用计划与融资方案选择祝大家工作顺利谢谢1投资费用的组成及计算11开发成本12开发费用例某房地产开发项目投资费用计算11开发成本111土地使用权出让金112土地征用及拆迁安置补偿费生地113前期工程费114建安工程费115基础设施费116公共配套设施费117不可预见费118开发期间税费119其他费用Return资金时间价值含义的理解货币作为社会生产资金参与再生产过程就会带

2、来资金的增值这就是资金的吋间价值300年前甲先生的老祖宗给后代子孙们留下了10kg的黄金这笔财富一直遗传到甲先生300年前乙先生的老祖先将10元钱进行投资他的后代子孙们并没有消费这笔财产而是将其不断进行再投资这笔财富一直遗传到乙先生10X1530022739961只要长寿就成富翁资金时间价值含义的理解1812年美国南北战争时期纽约市曾借给首都华盛顿100万美元1975年纽约市发生金融危机时要求华盛顿特区归还这笔1口帐及利息按每年6%的复利计算发现这债务增加到Return113前期工程费1项目可行性研究费一般可按建筑工程费的02-1计算2规划设计费一般为建安工程费的3左右3地质勘察测绘

3、费一般为建筑工程费的05左右4场地准备费包括原有建筑物和构筑物拆除场地平整通水通电和临时道路等5筹建开办费一般为建筑工程费25左右Return114建安工程费可按概算指标工程量近似匡算法或类似工程估算法1土建工程费2设备及安装工程费Return115基础设施费建筑物2米以外规划红线以内各种管线和道路工程费包括供电供水供气电信绿化道路排污排洪路灯环卫等工程费用Return116公共配套设施费小区内为居民服务的不能有偿转让的各种非营利性的公共配套设施如托儿所学校理发店变电房公厕I!行车库垃圾站等Return117不可预见费包括备用金不含工料价格的上涨预备费不可预见的基础设施和其他附加工程

4、增加的费用不可预见的自然灾害增加的费用一般为1—6项的3-5Return118开发期间税费土地使用税城市红线外配套设施建设费市政支管线分摊费和分散建设市政公用设施建设费按建筑面积征收供电增容费用电权费供电贴费绿化建设费Return119其他费用Return临时用地费临时占道费工程造价咨询费总承包管理费合同公证费施工执照费工程质量监督费工程监理费施工图审查费竣工图编制费工程保险费等可一并计入开发期间税费进行计算12开发费用121管理费用122销售费用123财务费用Return广告费代理费等可按销售收入的4—6开发成本的3左右为筹集资金而发生的各项费用包括借款利息筹资费等序号费用名称金额

5、备注房地产开发建设总投资128661开发成本11土地费用12522087万平方米1112113土地使用权出让金购地手续费土地征用及拆迁安置补偿费12005212前期工程费用684121122125项目可行性研究费规划设计费地质勘察测绘费场地准备费筹建开办费301624781413建筑工程费6558含土建工程费设备及安装工程费14配套设施1312含基础设施费和公共配套设施费15开发期间税费23516涨价及不可预见费121614项的112开发费用21销售费用495按售房收入的29622管理费用51514项和的523财务费用5993融资基本理论31资金投入方式与来源渠道32项目的融资组织形

6、式33资本金筹集34负债融资35信用保证措施36抵质押贷款与抵质押物37筹资决策31资金投入方式与来源渠道在房地产开发项目资金投入方式资本金股东权益资金借入资金债务资金资金来源渠道国家资金借贷资金公司之间的资金拆借社会资金自有资金外资Return33资木金筹集项目资本金是指由项目发起人股权投资人以获得项目财产权与控制权的方式投入的资金对于提供债务融资的债权人来说项目的资本金是获得负债融资的一・种信用基础根据国家财务制度规定房地产开发项目的资本金应占项目总投资的30及以上33资本金筹集1公司融资方式下的项目资本金来自于公司的自有资金包括企业现有的现金未来企业牛产经营中获得的可用于项目的

7、资金企业资产变现企业增资扩股33资本金筹集Return2项目融资方式下的项0资本金新建项0法人的资本金由项目投资者为拟建项目提供的资本金通常以注册资本的方式投入股东投入企业的资金超过注册资金的溢价部分通常以资本公积的形式记帐有些情况下投资者还可以以准资本金方式投入资金包括优先股可转换债股东借款资本金的出资形态可以是现金也可以是实物工业产权非专利技术土地使用权等出资34负债融资一般的负债融资的资金来源主要有商业银行贷款政策性银行贷款国内非银行金融机构贷款出口