房地产策划房地产开发项目资金使用计划与融资方案选择提纲

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1、房地产开发项目资金使用计划与融资方案选择东南大学土木工程学院建设与房地产系黄有亮《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(央行2003年6月121号文件)对于房地产开发商的有关规定：对于个人房贷的有关规定：1投资费用的组成及估算1.1开发成本1.1.1土地使用权出让金1丄2土地征用及拆迁安置补偿费(生地)1丄3前期工程费(1)项目可行性研究费(2)规划设计费(3)地质勘察测绘费(4)场地准备费(5)筹建开办费1.1.4建安工程费(1)土建工程费⑵设备及安装工程费1.1.5基础设施费1.1.6公共配套设施费1.1.7不可预见费1.1.8开发期间税费1)土地

2、使用税2)城市(红线外)配套设施建设费(市政支管线分摊费和分散建设市政公用设施建设费)，按建筑面积征收3)供电增容费(用电权费、供电贴费)4)绿化建设费1丄9其他费用1.2开发费用1.2.1管理费用122销售费用1.2.3财务费用2投资资金使用计划的编制2.1编制投资资金使用计划的依据2・2资金使用计划表的形式2・3资金使用计划编制方法3.1资金投入方式与来源渠道3.2项目的融资组织形式3.2.1既有项目法人融资322新设项目法人融资3.3资本金筹集(1)公司融资方式下的项目资本金(2)项目融资方式下的项目资本金3.4负债融资(1)商业银行贷款U按贷款的期

3、限划分B按贷款的用途划分3按贷款有无担保品划分（2）非银行房地产金融机构3・5信用保证措施3.6抵（质）押贷款与抵（质）押物（1）抵押贷款（2）质押贷款3.7筹（融）资方案分析3.7.1资金（融资）成本分析3・7・2融资结构分析3・7・3融资风险分析3・7・4资金来源计划表4融资操作实务4.1短期资金筹措（1）商业信用（2）商业票据一一本票与汇票（3）短期贷款4.2中长期资金筹措（1）开发企业自有资金（2）银行抵押贷款（3）信托贷款（4）以契约式合资结构方式合作开发（5）预售回款与定金（6）让承建商带资承包（7）增资扩股（8）股东借款（9）股票（上市股份制

4、开发企业）（10）发行公司债券（11）银团贷款4.3开发各阶段融资方案4.3.1土地竞投与购地（1）资金投入量（2）资金来源4.3.2规划设计和场地准备（1）资金需求（2）资金来源4.3.3±0以下工程（1）资金需求（2）资金来源4.3.4主体结构工程（1）资金需求（2）资金来源4.3.5多层主体封顶（高层主体2/3）（1）资金需求（2）资金来源4.4资金回笼与资金管理4.4.1资金回笼4.4.2资金运作管理4.4.3资金运作实战技巧（1）资金运作及风险回避（2）资金投入与回笼技巧U短线投资的资金投入与回笼技巧B长线投资的资金投入与回笼技巧5融资现状与出路

5、现阶段融资方式：（1）自有资金+信托计划（2）股权融资+银行贷款（3）自有资金+房地产投资基金（4）买壳上市、借壳上市（5）企业债券（6）企业之间的资金拆借创新融资模式：（1）开发商贴息委托贷款（2）信托+房地产销售期权（3）承兑汇票贴现（4）私人拆借：浙江“呈会”（5）圈子主义包含六大版块内容：研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合41个细分栏目全部在内：市调、前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业……企业实战（开发商、代理商、广告公司）：世联、万科、中原、中海、博思堂、黑狐、风火热点城市（覆盖全国绝大部分地区）：北京、

6、上海、大连、成都、广州、南京、重庆、青岛〈2010年09月更新〉《仲量联行2010年2月天津泰安道项冃定位报告》一299页pdf〈2010年09月更新〉《世联2010年联东集团无锡北塘产业园项目蔡体定位与一期产品建议》一163页ppt〈2010年09月更新〉《世联2010年8月20H安徽新华综合体项冃定位报告》一24页ppt<2010年09月更新〉《2010年青铜骑士内参（公关媒介部7月份综合报告）》-103页ppt〈2010年09月更新〉《中原2010年3月北京昌平小汤山常兴庄B地块可研报告》一71页ppt〈2010年09月更新〉《易居2010年7月南京

7、建邺万达广场营销推广大纲》一105页ppt<2010年09月更新〉《徳思勤2010年4月28日房地产开发企业取地策略发展研究报告》一69页pdf〈2010年09月更新>《2010年4月23H无锡保利花园营销执行方案及开盘前工作计划》一122页ppt<2010年09月更新〉《绿城集团2010年5月别墅景观设计管理浅析》一107页ppt〈2010年09月更新〉《策源2010年无锡苏宁环球北塘项冃定位建议》一78页ppt<2010年09月更新〉《2010年武汉万科城二期营销推广计划》一39页ppt〈2010年09月更新〉《中原2010年北京中建大兴枣园路项冃简报

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