房地产开发项目 资金使用计划与融资方案选择

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1、房地产开发项目资金使用计划与融资方案选择1投资费用的组成及计算1.1开发成本1.1.1土地使用权出让金1.1.2土地征用及拆迁安置补偿费（生地）1.1.3前期工程费1.1.4建安工程费1.1.5基础设施费1.1.6公共配套设施费1.1.7不可预见费1.1.8开发期间税费1.1.9其他费用1.2开发费用1.2.1管理费用1.2.2销售费用1.2.3财务费用2投资资金使用计划的编制2.1编制投资资金使用计划的依据2.2资金使用计划表的形式2.3资金使用计划编制方法3融资基本理论1叶予舜二〇一二年十二月三十日星期日3.1资金投入方式与来源3.2项

2、目的融资组织形式3.2.1既有项目法人融资3.2.2新设项目法人融资3.3资本金筹集(1)公司融资方式下的项目资本金(2)项目融资方式下的项目资本金3.4负债融资对于房地产项目来说，主要是商业银行贷款和国内非银行金融机构贷款。(1)商业银行贷款按贷款的期限划分按贷款的用途划分按贷款有无担保品划分(2)非银行房地产金融机构3.5信用保证措施3.6抵（质）押贷款与抵（质）押物(1)抵押贷款（2）质押贷款3.7筹资决策4房地产开发项目融资实务4.1短期资金筹措(1)商业信用(2)商业票据－－本票与汇票(3)短期贷款4.2中长期资金筹措（1）

3、开发企业自有资金（2）银行抵押贷款（3）信托贷款（4）以契约式合资结构方式合作开发（5）预售回款与定金（6）让承建商带资承包（7）增资扩股（8）2叶予舜二〇一二年十二月三十日星期日股东借款（9）股票（上市股份制开发企业）（10）发行公司债券（11）银团贷款4.3开发各阶段融资方案4.3.1土地竞投与购地（1）资金投入量（2）资金来源4.3.2规划设计与场地准备（1）资金需求（2）资金来源4.3.3±0以下工程（1）资金需求（2）资金来源4.3.4主要结构工程（1）资金需求（2）资金来源4.3.5多层主体封顶（高层主体2/3)（1）资金需求（

4、2）资金来源4.4资金回笼与资金管理4.4.1资金回笼4.4.2资金运作管理4.4.3资金运作实战技巧（1）资金运作及风险回避（2）资金投入与回笼技巧短线投资的资金投入与回笼技巧长线投资的资金投入与回笼技巧长短结合投资的资金投入与回笼技巧5房地产项目融资现状与出路3叶予舜二〇一二年十二月三十日星期日传统融资方式:自有资金+银行贷款现阶段融资方式:（1）自有资金+信托计划（2）股权融资+银行贷款（3）自有资金+房地产投资基金创新融资模式:（1）开发商贴息委托贷款（2）信托+房地产销售期权4叶予舜二〇一二年十二月三十日星期日