融资资金使用计划提纲

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1、融资资金使用计划提纲一.投资费用的组成及计算1.1开发成本1.1.1土地使用权出让金1.1.2土地征用及拆迁安置补偿费（生地）1.1.3前期工程费1.1.4建安工程费1.1.5基础设施费1.1.6公共配套设施费1.1.7不可预见费1.1.8开发期间税费1.1.9其他费用1.2.0开发费用1.2.1管理费用1.2.2销售费用1.2.3财务费用二.投资资金使用计划的编制2.1编制投资资金使用计划的依据2.2资金使用计划表的形式2.3资金使用计划编制方法三.融资基本理论3.1资金投入方式与来源3.2项目的融资组织形式3.2.1既有项目法人融资3.2.2新设项目法人融资3.3资

2、本金筹集(1)公司融资方式下的项目资本金(2)项目融资方式下的项目资本金3.4负债融资对于房地产项目来说，主要是商业银行贷款和国内非银行金融机构贷款。(1)商业银行贷款u按贷款的期限划分v按贷款的用途划分w按贷款有无担保品划分(2)非银行房地产金融机构3.5信用保证措施3.6抵（质）押贷款与抵（质）押物(1)抵押贷款（2）质押贷款3.7筹资决策四.房地产开发项目融资实务4.1短期资金筹措(1)商业信用(2)商业票据－－本票与汇票(3)短期贷款4.2中长期资金筹措（1）开发企业自有资金（2）银行抵押贷款（3）信托贷款（4）以契约式合资结构方式合作开发（5）预售回款与定金（

3、6）让承建商带资承包（7）增资扩股（8）股东借款（9）股票（上市股份制开发企业）（10）发行公司债券（11）银团贷款4.3开发各阶段融资方案4.3.1土地竞投与购地（1）资金投入量（2）资金来源4.3.2规划设计与场地准备（1）资金需求（2）资金来源4.3.3±0以下工程（1）资金需求（2）资金来源4.3.4主要结构工程（1）资金需求（2）资金来源4.3.5多层主体封顶（高层主体2/3)（1）资金需求（2）资金来源4.4资金回笼与资金管理4.4.1资金回笼4.4.2资金运作管理4.4.3资金运作实战技巧（1）资金运作及风险回避（2）资金投入与回笼技巧u短线投资的资金投入

4、与回笼技巧v.长线投资的资金投入与回笼技巧w长短结合投资的资金投入与回笼技巧五.房地产项目融资现状与出路5.1传统融资方式:自有资金+银行贷款5.2现阶段融资方式:（1）自有资金+信托计划（2）股权融资+银行贷款（3）自有资金+房地产投资基金