房地产项目的投资与融资

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1、第三篇实施篇（6，7，8，9，10）6房地产项目的投资与融资导读本章首先介绍了房地产项目开发建设投资的构成和估算方法，然后阐述了房地产项目融资的主要渠道和融资方案的选择方法，在此基础上介绍了房地产项目投融资风险识别、评估的方法和处理建议。本章的学习重点是房地产开发投资估算方法、融资渠道，难点是房地产投融资风险评估。6房地产项目的投资与融资6.1房地产项目投资估算6.1.1房地产投资房地产投资，是指投资主体以获得未来的房地产资产收益或增值为目的，预先垫付一定量的资金，直接或间接从事房地产开发与经营活动的经济行为。房地产投资所涉及的领域

2、主要有：土地开发、旧城改造、房屋建设、房地产经营、置业等。分为直接投资和间接投资。6房地产项目的投资与融资6.1.2房地产开发建设投资的构成房地产开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金，其中经营资金是指房地产开发企业用于日常经营的周转资金。开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用，主要包括：土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等（见下表6-1）。序号项目名称总额估算说明1土地费

3、用出让合同价或转让合同价款+交易契税2前期工程费用根据实际支出和当地有关计费标准估算3基础设施建设费根据当地有关计费标准估算4建筑安装工程费根据项目实际情况结合当地造价水平综合确定5公共配套设施建设费根据配套实际情况结合北京造价水平综合确定6管理费用取第1、2、4项之和的3%7财务费用根据项目的融资额度和融资期限而定8销售费用按项目销售收入的4~6％计算9开发期税费根据国家和地方有关法规标准执行10其他费用按当地收费规定进行估算11不可预见费取第1-10项各项费用之和的3%-7%合计第1-11项费用之和表6.1建设投资估算表（1-5

4、项为开发直接费，6-11为开发间接费。）6房地产项目的投资与融资6.1.3房地产开发项目开发建设投资估算方法（1）土地费用土地费用为出让或转让合同价，再加上相应的交易契税。（2）前期工程费一般项目的规划、设计、可行性研究所需的费用支出可按其占项目总投资的一定比例估算。或者按照实际列入。6房地产项目的投资与融资（3）房屋开发费房屋开发费，包括建筑安装工程费、公共配套及基础设施费。建筑安装工程费：单元估算法；单位指标估算法；工程量近似匡算法；概算指标估算法；类似工程经验估算法（以概算指标方法）公共配套设施费。可参照建安工程费的估算方法，

5、按规划指标和实际工程量估算。基础设施费。通常采用单位指标估算法来计算。6房地产项目的投资与融资（4）期间费用期间费用包括管理费用、销售费用和财务费用等。管理费可按项目总投资的2%~3%，或按开发建设投资中土地费用、前期工程费和建安工程费等三项费用之和的3%计算。销售费用约占销售收入的4％~6％。利息根据预算的贷款额和项目开发周期确定。利息以外的其他融资费用一般占利息的10%左右。6房地产项目的投资与融资（5）开发期税费一般房地产开发企业应当缴纳的税种包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、企业所得税、城镇土地使用税、契税

6、等；缴纳的费用项目包括市政支管线分摊费、供电贴费、建设费、建材发展基金、人防工程费等。参照税目、税种和相应税率计算。6房地产项目的投资与融资（6）其他费用其他费用主要包括临时用地费、临时设施费、标的审查费、招标管理费、开发管理费、工程监理费、工程质量监督管理费等。这些费用一般按当地有关部门的收费规定进行估算。（7）不可预见费不可预见费根据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述各项费用之和的3%~7%估算。6房地产项目的投资与融资6.2房地产融资方案选择6.2.1房地产融资概述（1）房地产融资。所谓房地产融资，是指房地产开

7、发企业围绕房地产开发、流通以及消费整个环节所进行的筹资和融通资金的活动。（2）房地产金融市场体系。现代房地产金融体系是由一级市场和二级市场共同构建的。一级市场是借贷双方围绕资金进行初始交易的市场，包括以银行为主金融机构的信贷、房地产企业证券、债券、信托、基金等筹融资活动；二级市场是对一级市场中的产品进行再次交易流通的市场，主要指房地产抵押信贷资产证券化。6房地产项目的投资与融资6.2.2影响房地产融资的主要因素分析影响房地产项目融资的因素具体可分为融资资源、融资能力与融资环境三个方面。（1）融资资源因素资源是企业自身拥有或可以获取并

8、用以提供竞争力基础的资产。房地产企业的融资资源包括有形资源和无形资源。有形资源因素。包括：市场资源、利益相关者资源（客户、股东、企业员工、合作伙伴、供应商、分包商、竞争对手等）、生产资源和媒体资源等。无形资源因素。6房地产项目的投资与