南京大学：产业经济学系讨论稿系列_no.055：长三角房地产价格波动与居民消费的实证分析【高波___王辉龙】

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1、IEDDISCUSSIONPAPERSERIES讨论稿No.055长三角房地产价格波动与居民消费的实证分析高波王辉龙2008-11-17版权所有©高波王辉龙2008。本文任何两段文字以下的引用或转载无须授权，但须标明出处。南京大学经济学院产业经济学系IndustrialEconomicsDepartment,NanjingUniversity长三角房地产价格波动与居民消费的实证分析①高波王辉龙南京大学产业经济学系Email:gaobo@nju.edu.cn一、问题的提出2000年以来，与长三角地区的经济发展水平相对应，房地产业得到了

2、迅速发展，两省一市房地产开发投资完成额占全国的比例在1/4左右。2003年下半年以来，随着房地产市场宏观调控的深入，宏观调控的效果逐步显现。2002~2004年，长三角地区房地产开发投资增速高于全国平均水平，2005~2007年，房地产开发投资增速低于全国平均水平。房地产开发投资完成额占全国的比例也从2004年高峰时的28%降到2007年的22%。与此同时，长三角地区的房地产价格也出现了较大的波动和较快的上涨。2000~2006年，全国平均房价上涨8.1%，而长三角地区的中心城市上海、杭州、南京平均房价分别上涨12.4%、13.3%

3、和8.2%，在16城市中，涨幅最高的是台州平均上涨19.1%，涨幅最低的是南京，接近全国平均房价上涨幅度。房价的波动，一直是社会关注的焦点。长三角地区的房地产价格水平，是否已经背离了经济基本面而不能持续？长三角地区的房价波动对居民消费产生了怎样的影响？长三角地区房地产业的发展，对这一地区和谐社会的建设发挥了什么样的作用？这些都是亟待研究的问题。本章主要从房价波动对居民消费影响的角度来探讨上述问题，在理论模型的基础上通过实证检验，概括总结长三角地区的经验。以下部分的结构安排是，第二节对长三角地区房地产价格、居民收入及消费的特征进行描述

4、；第三节在一系列假设的前提下，对长三角地区房价变化影响居民消费的理论模型进行推导；第四节做计量检验及实证分析；在此基础上，给出简要结论。二、长三角房地产价格、居民收入与消费的特征描述近年来，长三角地区经济社会蓬勃发展，人们的生活水平和生活质量得到了较大提高，特别是居住水平明显改善，住房保障制度不断完善，出现了安居乐业的局面。但是，在此背景下，由于长三角地区的房地产价格上涨较快，既对不同收入阶层居民的收入和消费产生了相应的影响，也大大提高了这一地区的营商成本。概括而言，长三角地区的房地产价格、居民收入以及消费主要具有以下几个特征。第一

5、，长三角地区多数城市房地产价格水平和上涨幅度高于全国平均水平，但城市之间差异较大。从房价绝对值看，2006年有11个城市高于全国平均水平（见表1）。上海、杭州和宁波的①本文获得南京大学长江三角洲经济社会发展研究中心课题“冲突与和谐：长三角发展经验研究”（2009-NDCSJ-01）的资助，特此致谢。房价一直处于高位，且与其他城市保持着较大的距离。南京、苏州、无锡、常州、绍兴、舟山、台州等城市房价处于中等水平。嘉兴、湖州接近全国平均水平，南通、扬州、镇江、泰州低于全国平均水平。上海的房价高是由于突出的城市地位和经济发展水平，杭州房价较

6、高则是因为良好的地理位置、城市建设和生态环境，而宁波的房价则与其近年来的快速经济发展直接相关。郝前进、陈杰（2007）的研究发现，导致长三角地区城市间房价差异的主要因素是由收入水平不同引起的需求的差异。从房价上涨幅度来看，长三角地区16城市保持了大致相同的增长趋势：2000~2002年平稳增长，2002~2004年加速上升，2004~2006增速趋缓，年均增长率有较大的差异。2000~2006年，除了南京房价涨幅较低为8.2%，其他15个城市房价涨幅都在两位数。房价涨幅最高的台州市年均上涨率为19.1%，是南京市的两倍多。长三角地区

7、两省一市，房价上涨最快的前三位都是浙江的城市，房价上涨较慢的后两位是江苏的城市，上海的房价涨幅在16城市中排倒数第三。表12000~2006年全国及长三角商品房销售价格比较单位：元/平方米、%年份年均上2000200120022003200420052006城市涨率全国21122170225023592778316833678.1上海356538664134511864896842719612.4南京27952907293931483516407244778.2无锡171818081814221625343679459117.8常州

8、168617251874218624773683400015.5苏州177818432157257431084430399114.4南通138915331630182921192579258710.9扬州123414371571200