房地产企业营改增政策解读

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1、《房地产企业营改增》逐条解读☀营改增专家解读☀第一部分：36号文适用范围逐条解读 第一条：根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36 号）及现行增值税有关规定，制定本办法。【政策解读】本条是关于制定《办法》的法律依据的规定。本《办法》作为 36 号文件的配套文件，目的是在现行增值税有关规定的总体框架下，将 36 号文件的相关内容进行细化，在实际操作层面上，对 36 号文件中确立的基本原则和制度做出进一步的明确和细化，区分不同情况，做出便于税务机关和纳税人更好地理解和执行的解释说明，以增强政策文件的可操作性。第二条房地产开发企业销售自行开发的房地产项

2、目，适用本办法。自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。【政策解读】(1)有自己的名称和组织机构。(2)有固定的经营场所。(3)有符合国务院规定的注册资本。房地产开发企业是资金密集性企业，对其注册资金的要求高于一般经营性、劳务性、中介性的企业。目前住建部按照房地产开发企业的资质等级，规定了不同的注册资本要求。这有助于扼制房地产开发领域过于严重的投机态势，降低房地产投资风险，保障交易安全。(4)有足够的专业技术人员。房地产开发是一项专业性很强的经营活动。开发商拥有足够的专业技术人员系为保障开发项目产品的安全及开发中其他社会效益和环境效益实现的必要条件。目前，住建部按照

3、房地产开发企业的资质等级，规定了不同的专业技术人员要求。(5)法律、行政法规规定的其他条件。二是“自行开发”，即适用对象是第一次进入流通领域的“一手房”；三是“房地产项目”。房地产开发项目，一般是对土地和地上建筑物进行的投资开发建设项目。在我国，依照《中 华人民共和国城市房地产管理法》的规定，房地产开发项目是指在依法取得土地使用权的国有土地上进行基础设施、房 屋建设的项目。第三条：房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于本办法规定的销售自行开发的房地产项目。【政策解读】第二部分：纳税人征管逐条解读 第一节：销售额逐条解读第四条房地产开发企业中的

4、一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）【政策解读】 本条要注意的关键词是“对应”，隐含了两层意思：2．允许扣除的土地价款包括新项目和选择一般计税方法的老项目。对于房地产老项目，如果选择适用一般计税方法，其 5 月 1 日后确认的增值税销售额，也可以扣除对应的土地出让价款。第五条当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产

5、项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。【政策解读】 本条想要解决的问题是，房地产企业在开发房产项目时，还会在小区配套建设道路、花园、绿地、雕塑，或者物业用房、幼儿园、诊所等。这些项目不单独作价出售给业主，但也都包含在了业主所支付的房款之中。对这些建筑物、构筑物的面积，本条规定并未将其包含在“可供出售的建

6、筑面积”中，也就是在计算“当期允许扣除的土地价款”时，并未将这部分面积包含在分母当中。这样可以使开发商将所有 “可供”销售的面积卖完后，土地出让金全部扣除完，实际上是有利于房地产开发企业的。第六条在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。【政策解读】财政票据是指由财政部门统一印制和发放，由国家机关、事业单位、或经法律法规授权的具有管理公共事务职能的机构、代行政府职能的社会团体以及其他组织(以下简称执收单位)，依据有关法律、法规和政府部门的有关规定，征收或者收取政府非税收入，政府举办的非营利性医疗机构从事医疗服务取得的收入，社会团

7、体收取会费，以及上述单位进行财务往来结算活动时，应当使用财政票据。财政票据是单位财务收支的法定凭证和会计核算的原始凭证，也是银行代理政府非税收入业务的重要凭证，是财政、审计、监察等部门进行监督检查的重要依据。一、按票面资金性质，财政票据可分为行政事业性收费票据、政府性基金票据、罚没票据、政府非税收入票据。各类票据的适用范围如下：3.罚没票据。适用于执法机关，或者执法机关依法委托的代收机构向公民、法人或者其他组