营改增政策梳理和解读

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1、内容框架：一、政策梳理及基础介绍二、不动产经营租赁三、不动产转让四、房企销售自行开发的不动产一、政策梳理及基础介绍1.《营业税改征增值税试点实施办法》2.《营业税改征增值税试点有关事项的规定》3.《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》4.《跨境应税行为适用增值税零税率和免税政策的规定》5.《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点后增值税纳税申报有关事项的公告》（2016年第13号）6.《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》（2016年第14号）7.《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》（2016年第15号）8.《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》（2016年第

2、16号）9.《纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》（2016年第17号）10.《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（2016年第18号）11.《国家税务总局关于营业税改征增值税委托地税机关代征税款和代开增值税发票的公告》（2016年第19号）12.《关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税[2016]43号）一、政策梳理及基础介绍《营业税改征增值税试点实施办法》纳税人：一般纳税人（应税销售额超过规定标准，经常发生应税行为，会计核算健全）p小规模纳税人（应税销售额未超过规定标准，不经常发生应税行为，会计核

3、算不健全的单位、个体工商户、其他个人）税率：提供建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%计税方法：一般计税法（一般纳税人发生应税行为适用）应纳增值税额=销项税额-进项税额=含税销售额÷（1+税率）×税率-购置价款÷（1+税率）×税率简易计税法（小规模纳税人发生应税行为适用）应纳税额=含税销售额÷（1+征收率）×征收率一、政策梳理及基础介绍纳税期限：增值税的纳税期限分别为1日、3日、5日、10日、15日、1个月或者1个季度。纳税人的具体纳税期限，由主管税务机关根据纳税人应纳税额的大小分别核定。小规模纳税人适用于以1个季度为纳税期限。纳税人以1个月或者1个季度为1个

4、纳税期的，自期满之日起15日内申报纳税；以1日、3日、5日、10日或者15日为1个纳税期的，自期满之日起5日内预缴税款，于次月1日起15日内申报纳税并结清上月应纳税款。不能按照固定期限纳税的，可以按次纳税。税收减免的处理：个人发生应税行为的销售额未达到增值税起征点的，免征增值税；达到起征点的，全额计算缴纳增值税。增值税起征点不适用于登记为一般纳税人的个体工商户。增值税起征点幅度如下:①按期纳税的，为月销售额5,000-20,000元（含本数）。②按次纳税的，为每次（日）销售额300-500元（含本数）。对增值税小规模纳税人中月销售额未达到2万元的企业或非企业性单位，免征增值税。201

5、7年12月31日前，对月销售额2万元（含本数）至3万元的增值税小规模纳税人，免征增值税。省、自治区、直辖市财政厅（局）和国家税务局应当在规定的幅度内，根据实际情况确定本地区适用的起征点。二、不动产经营租赁《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》（2016年第16号）1、一般纳税人出租不动产①一般纳税人出租其2016年4月30日之前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额；应纳税款=含税销售额÷（1+5%）×5%②一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税；应纳税款=含税销售额÷（1+11%）×11%2、小规模纳税人

6、出租不动产①单位、个体工商户及其他个人出租不动产（不含住房），按照5%的征收率计算应按税额；应纳税款=含税销售额÷（1+5%）×5%②个体工商户及其他个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额；应纳税款=含税销售额÷（1+5%）×1.5%备注：①一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择简易计税方法也可以选择一般计税方法，在测算表中统一按照简易计税方法计税。②一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税；应纳税款=含税销售额÷（1+11%）×11%。③个体工商户及其他个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额；应纳税

7、款=含税销售额÷（1+5%）×1.5%其他适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额；应纳税款=含税销售额÷（1+5%）×5%归结起来，出租不动产主要有以下三种征收方式：对收益法测算的影响：1、营业税改成增值税，需根据纳税人性质、取得不动产的时间及不动产本身的性质来确定计税方式；纳税人性质：一般纳税人、小规模纳税人、个体工商户及其他个人；取得不动产的时间：2016年4月30日之前、2016年5月1日之后；不动产性质：非住宅、住宅；2、房产税的计征方式个