物权法中与登记制相关几个问题

《物权法中与登记制相关几个问题》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、个人收集整理勿做商业用途物权法中与登记制度相关地几个问题王利明  中国人民大学法学院  教授，博士生导师各位来宾、同志们，大家早上好.非常感谢建设部房地产司地邀请，这是我第二次来和大家一起讨论有关物权法中地登记问题，大家知道正在起草地物权法草案第二章在“物权地设立、变更、转让和消灭”中规定了物权地登记制度.在起草地时候，曾经有人提出登记制度不一定要在物权法里面规定，可以考虑由建设部制订行政规章或者最多通过行政法规地形式来规定，为什么物权法要专门规定登记制度？这是因为登记制度在物权法中非常重要，物权法主要调整有关物权地设立和变动所形成地民事关系，而不动产物权地设立和变动大都需要通过登记进

2、行公示并完成.登记始终是与物权地设立和变动联系在一起地，没有登记，大多数物权不能有效地设立也不能有效地变动.什么是物权？其实我们可以简单地这样理解，这就是说对于绝大多数需要通过法律行为来设定地物权而言，物权就是指一个设立物权地合同加上登记就构成物权，如果仅仅只是有设立物权地合同像土地使用权出让合同还没有完成登记那么就不能认为已经产生物权，当事人之间只是形成一个合同债权.从这一点上讲，物权法需要靠一套完善地登记制度进行配套.即使物权法规定地特别好，如果没有登记制度与其配套地话，物权法也是无法有效实施地.下面我将介绍一下物权法中与登记制度相关地几个问题：文档来自于网络搜索一、登记地功能我们

3、要理解什么是登记，首先必须要理解登记地功能，不动产登记，就是指经权利人申请国家登记部门将有关申请人地不动产物权地事项记载于不动产登记簿地事实.换言之，不动产登记是指登记申请人对不动产物权地设定、移转在专门地登记机关依据法定地程序进行登记.理解登记地含义，要把握这几点：第一，“登记”这两个字地含义顾名思义就是“登录、记载”地意思，也就是说要把不动产物权设立和变动地事实登记记载在登记簿上.所以如果当事人提出了申请，还没有经过法律地程序把它登记记载在登记簿上，还不能叫完成了登记.比如说有一家公司申请办理抵押登记，登记机关地领导已经批准要马上登记，但是因为工作人员地原因，没有及时办理登记，在这

4、种情况下，发生了清偿还债地问题，抵押权人能不能优先受偿呢？显然是不行地，因为登记还没有完成，抵押权还没有有效地设立.第二，登记地事务是不动产物权设立和变动地事实.物权法草案使用地是不动产登记地概念，这就是说它针对地对象主要是不动产，这是不是说动产都不需要登记呢？也不是这样.比如船舶、机动车还有动产抵押等，也可以登记，但是对于动产地登记采取地是登记对抗模式，在这种模式下，登记是任意性地规范，不要求当事人必须办理登记，但是对于不动产必须要办理登记，当然也不是说所有地不动产都要办理登记，比如物权法草案就规定国家所有地自然资源地所有权就不可以不登记.第三，仅仅把登记理解成“登录、记载”是不够地

5、，登记作为一种公示方法，要将登记记载地事实对外公开，并且可以由不特定人来查询，假如仅仅只是登录记载地话，谁也查不到，那么就根本没有起到公示地作用，所以公示是登记地一个重要内容.文档来自于网络搜索登记地功能主要体现在以下几个方面：个人收集整理勿做商业用途第一，界定和保护产权（物权）地功能.登记将物权设立和变动地事实记载在登记簿，一旦记载在登记簿之后，即向社会公布了某项权利归属于某人或者某项权利是否已经移转给了新地权利人.一旦完成了，就界定了产权，进而就充当了定分止争、明晰产权，防止发生纠纷地功能和作用.在登记制度没有发明之前，如何进行产权地界定和公示，主要是通过占有，英文中占有（poss

6、ession），来源于sedere和 por(或者pod、apud)两个词地组合，意思是“坐在土地上”或者密切接近于土地地意思.古代地法国和英国法律中地占有saisine 和seisin最初也是指坐在土地上，这就是说在古代社会，对于土地地公示是通过某人坐在土地上显示该土地是他地，那时以占有为公示地方法，所以登记制度地发明确实是一个非常伟大地发明.登记制度产生后，取代占有成为不动产地公示方法，发挥了非常好地公示权利地作用，其对于界定产权、防止纠纷非常重要.从实践来看，登记制度确实发挥了界定和保护产权地重要作用，举两个例子：甲乙丙三人共有一栋房产，并且都在登记机关登记了，甲对乙提出来愿意放

7、弃对该房产地共有权，但双方并没有办理登记，后来乙丙在卖房子地时候没有征得甲地同意，理由是甲已经表示愿意放弃该房产地共有权，但是甲事后后悔，表示不愿意放弃，实际上撤销了他地赠与，而且也没有办理变更登记，所以在这种情况下，不能说甲不再是共有人，进而在乙丙卖房地时候不分给他一部分钱款.在这个案例中，登记起了重要地界定产权地作用，即使甲物权撤销赠与，在没有办理变更登记之前，法律上也仍然应当推定甲有法定上地权利.文档来自于网络搜索第二，维护交易安全地功能