独立的博弈_论异议登记在物权法中的重新定位——兼评物权法与房屋登记办法的相关规定

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1、万方数据2011年第1期学术论坛(总第240期)ACADEMICFORUMNO。1，2011(CumulativelyNO．240)独立的博弈：论异议登记在物权法中的重新定位——兼评物权法与房屋登记办法的相关规定彭国元【摘要]《物权法》第19条规定的异议登记，是依附于更正登记的一项制度。其在实践中的运用产生了诸多问题，其中最为主要的在于损害了异议登记申请人的利益。因此。为了平衡登记权利人、异议登记人、第三人的利益，有必要将异议登记独立出来。基于此，全面审视利害关系人、处分效力、反复异议登记与异议不当，更能展现异议登记独立的优势。【关键词】异

2、议登记；更正登记；独立；依附[作者简介】彭国元，武汉大学法学院博士研究生，湖北武汉430072[中图分类号】DF521[文献标识码】A[文章编号】1004—4434(2011)Ol一0100—05物权公示公信原则的确立，使得传统的物权变动在只能依照真权利人意思取得之外，依凭自己的“善意”即可取得物权。撕裂传统，善意第三人与真权利人形成了尖锐的对立。为了确保交易安全，法律确立了“善意第三人”优位原则。这正是善意取得的来源。而第三人之所以能通过“善意”取得物权，全赖他能通过动产的占有或不动产的登记进行一个权利的正确性推定，即在他眼里，占有人或登

3、记名义人才是真正的物权人。以此种方式进行的物权人判断，法律即予以支持，即使事后证明这一判断与事实不符，亦认定其判断受法律保护。在实践中，占有人与登记名义人并非一定为事实上的真权利人，善意第三人的优位保护使得真权利人如坐针毡。为了妨碍甚至击溃善意第三人优位，真权利人唯一的办法便是不让第三人有“善意”的可能性，即他所判断物权基础的方式并非纯粹的占有或登记。惟有如此，才能阻断第三人有理由从这些法律认定的公示方式推定物权。不动产异议登记正是这样的制度。通过在不动产登记簿上设定异议，从而阻却第三人为“善意”的可能性。不过，对于如此重要的一个制度，我国

4、《物权法》第19条第2款却语焉不详，甚至有点错位q)。其更正登记前置程序表明，异议登记并不是一个独立的制度，它只能作为更正登记的一个辅助性功能而存在。若如此，利害关系人需要提供足够的材料以证明原登记确有错误∞，而这需要花费很多的时间，很有可能在这段时间里不动产已让善意第三人取得。即使事后提交了确实的材料，也无法挽回自己的财产。同时，由于以更正登记程序前置，必定只能由利害关系人申请异议登记，这也就排除了登记名义人保护自己权利的可能。如某甲将一处价值100万元的房产抵押登记给某乙，结果由于登记错误而将另一处价值200万元的房产抵押登记给了某乙，

5、倘若某乙转让主债权，而某乙搜集证据又需要一定的时间，此时若不准许某乙提起异议登记，必然将导致某乙对200万元的抵押财产负责，从而损害其利益。诸如此类的问题还有很多，如为什么<房屋登记办法：》第78条规定在异议登记期间，房屋登记①<物权法)第19条第2款规定：不动产登记簿记载的权利人不同意更正的。利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的．申请人在异议登记之日起15日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。②根据‘房屋登记办法>第74条的规定：权利人、利害关系人认为房屋登记簿记载的事项有

6、错误的。可以提交下列材料。申请更正登记：(一)登记申请书；(二)申请人的身份证明；(三)证明房屋登记簿记载错误的材料。利害关系人申请更正登记的，还应当提供权利人同意更正的证明材料。loo万方数据簿记载的权利人处分房屋申请登记的，房屋登记机构应当暂缓办理；为什么不规定反复申请异议登记等，这些都基于同样的基础。据此，笔者认为，异议登记应当独立于更正登记而存在。本文试从下述方面析之。一、异议登记的独立定位在不动产登记下，登记名义人与真权利人不一定一致。倘若仅存在这两者之间的关系，真权利人可以慢慢地发掘证据以进行更正登记从而保有物权。此时，即使不规

7、定异议登记也毫无问题。然而，现实中的物权变动总是存在三方当事人，即真权利人、登记名义人与第三人。如果登记名义人与第三人发生了交易，这时留给真权利人的时间并不多。在时间极为紧急的情况下，我们究竟应当如何定性异议登记?根据我国《物权法》第19条第2款的规定，我国在异议登记上实行更正登记程序前置原则。按照这一款的规定，学者们认为“异议登记在本质上是对更正登记请求权的一种保全措施，其在功能上与诉讼法中的财产保全制度具有同质性”⋯。若从立法上彻究根源，实际上与德国法如出一辙。有学者在考察了《德国民法典>第892条和第899条后认为，“可以说，异议登记

8、是更正登记的预备程序和保障机制，其直接后果是促成更正登记的发生”【2】。尽管《房屋登记办法》第76条在申请异议登记上未规定需要提交登记名义人同意的材料①，但在该办法第18条里作出