《物权法》及《房屋登记办法》中登记难点(二)

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1、刁其怀成都市房屋产权监理处《物权法》及《房屋登记办法》中的登记难点(二)一、房产登记中能否自己代理与双方代理开发商既代理自己，又代理购房者。目前，房产登记实务中，大多不允许自己代理与二、房产登记中的双方申请与单方申请双方代理，实际上是对代理制度的一种误解。根据物权变动原因的不刚，房屋物权变动分为两首先，自己代理一般是禁止的，即代理人不得以种类型，一类是基于合同、协议等法律行为发生的物被代理人的名义与自己从事法律行为，以避免代理人权变动；另～类是基于判决、调解、裁定、继承等非法损害被代理人的利益。如：A是B的代理人，被委托为律行为

2、发生的物权变动。就第一类而言，必须由双方B购买一房子，结果A自己要出卖房子，就以被代理当事人对合同、协议履行完毕，完成登记才能发生物人B的名义与自己订立买卖合同。此例中指的是签订权变动，因此，须双方申请。就第二类而言，在判决、调合同，即上面所说的房屋物权变动的第一个过程，并解、裁定等生效时或被继承人死亡时，房屋物权即发非房产登记。当然，如果经本人同意，自己代理也是可生变动。这时，登记不是房屋物权变动的要件，不需要以的。登记机关完成登记，房屋物权已经发生变动。但是权其次，双方代理一般也是禁止的，双方代理是代利人要处分该房屋时，必须

3、以完成登记为前提条件，理人同是代理双方当事人为同一法律行为。如：A授由于申请人在登记之前即已取得标的物的物权，因权甲出卖房子，而B则授权甲购买房子，而甲就同时此，由取得人单方前来申请办理即可。代理A和B订立买卖合同。这里涉及的代理也是房屋这里须注意的是，并非所有的法院判决申请人都物权变动的第一个过程，并非房产登记。同样，双方被可单方前来申请登记。如判决文书中的给付判决，判代理人同意，双方代理也是可以的。决结果表述为由甲在几日之内配合乙完成过户登记，最后，当事人前来登记机关进行房产登记是一个这种情形仍须甲乙双方前来共同申请办理，一

4、方不愿事实行为，不存在作为法律行为代理制度的适用，即意配合的，需要法院协助执行。便是法律行为的自己代理和双方代理在一定条件下三、《房屋登记办法》(下称《办法》)中规定的“询也是可以的。因此，所谓的房产登记中的自己代理与问共有人”如何操作双方代理完全是可以的。比如商品房集体分户登记，在房产登记中，存在所谓的隐名共有人，即基于本栏目协办单位：☆无锡市房管局产权监理处处长管建平地址：无锡市复兴路1O8号电话：(0610)82724370☆天津市房地产登记发证交易中心主任康宏地址：天津市和平区成都道106号电话：(022)2314666

5、12o09嚣8总第3442‘51婚姻关系而产生的共同共有。由于共有人之间的特殊执行文书时，应注意哪些问题身份关系，习惯上只有夫或妻一方在产权证上作登第一，协助执行等文书必须由执行人员送达，登记，未登记的一方即为隐名共有人。因此，登记记载的记机构不受理信函等送达方式，因为登记机构工作人一方处分房产时，有的登记机构仍然要求隐名共有人员须同时核实执行人员的_丁作证和执行公务证。到场作出表示，也得到了老百姓的认可。但如此操作，第二，协助执行文书与判决书或裁定书必须一起登记机构存在困难。一方面增加了审核的工作量，而送达，登记机构不可仅接收

6、协助执行文书。且可能审核不出隐名共有人；另一方面也增加了登记第三，协助执行文书与判决书或裁定书的执行内记载的权利人处分房产的难度，影响了交易秩序。按容必须一致，若不一致，应该由法院根据判决文书另《办法》第l8条的规定，房屋登记机构应当询问申请行下达裁定文书，并配备协助执行文书一起送达。登记房屋是否为共有房屋，对此条的理解应采取删繁第四，登记机构虽然对执行内容实体正确与否不就简的操作办法，即完全由申请人自行回答有无共有作审查，但必须审核被执行人是否完成了房屋权属登人，回答无共有人的即推定此房为登记记载权利人所记。依据《城市房地产管

7、理法》第38条的规定，未依法有，并在登记簿上作记载。按《物权法》第16条规定，登记领取权属证书的房地产不得转让。试举一例，开不动产登记簿是物权归属和内容的根据，登记簿记载发商将房屋出卖给甲，仅进行了合同备案，未完成权的权利人可单独处分，回答有共有人的，须共有人共属登记，现甲乙之间发生债权债务纠纷，法院判决执同申清。在此应注意的是，当事人不能任意回答某某行事项大多表述为：将甲购买的该房产过户抵债给是其共有人，这里的共有人一定限定在夫妻关系上，乙。对于此执行事项，登记机构可以当场提出执行异因此，回答有共有人的，须要求其提供婚姻关系证

8、明。议，因为被执行人甲还未进行该房屋的权属登记，故在申请登记过程中，当事人任意增加共有人的，会导不能发生转移。而房主从开发商过户给甲是正常的过致前期的合同、备案与权属登记主体的不⋯致，因此，户，应由双方共同申请完成，但显然，作为被执行人的不能任由当事人在申请登记