id375-空气质量改善对房价的影响：以首钢搬迁为例的实证

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1、空气质量改善对房价的影响：以首钢搬迁为例的实证摘要：首钢搬迁是北京奥运筹备期引人注目的一大举措，也是改善当地空气质量的重要利好消息。空气质量的改善能否给当地房价带来直接影响？如果带来影响，房价在哪一阶段完成对该利好信息的反应吸收？本文以揭示偏好法为基础，应用特征价格法估算居民对空气质量的意愿支付价格，同时不同于以往的离散信息冲击假设，采用多阶段连续时间观察首钢搬迁信息被房价反应吸收的具体实现过程，更好的了解房价对空气质量价值显化事件的调整过程。关键词：空气质量；住宅价格；特征价格法；信息吸收一引言环境库兹涅茨曲线指出：在经济发展初期，人们更关注经济增长和收入

2、提高，而牺牲环境质量，随着收入水平的提高和产业结果的调整，人们对环境服务的需求和支付能力也在不断提高，并愿意为获得更清洁的环境支付成本。随着中国经济的发展和居民收入水平的提升，中国是否到达环境库兹涅茨曲线的拐点这一问题日益引起城市和环境经济学学者的关注，并在多个角度进行了有益的尝试，洁净空气的经济价值测算就是典型的例子。如何得到如洁净空气等环境质量的经济价值？住宅价格是解释空气质量经济效益非常理想的载体。居民在选择住宅的同时也就选择了周边的自然和社会环境，居民愿意为居住在良好空气质量的社区、城市支付较高的房价，这部分价格就可以被认为是清洁空气的价值。郑思齐对

3、北京居民对空气质量支付意愿进行了实证研究，得出空气中可吸入颗粒每下降1微克每立方米，周边房价上升0.93%（郑思齐2007）。利用居民对住宅的支付额来估计人们对良好环境的支付意愿是该研究领域最常采用的方法，该方法中居民在选择住宅的同时，也就选择了周边的自然环境和社会环境，因而房价就能反映出即时的环境价值。该方法的假设前提是把外部属性当作一个独立的事件冲击，房价会立即吸收反映出该冲击，但事实上，市场对于信息的吸收是有一个阶段性的调整过程的，如果周边将要建一个垃圾焚烧厂或化工厂，人们出于对潜在的健康影响考虑，可能在该方案一纳入规划时就会考虑搬迁，而不是在工厂排放

4、出废气时才离开，人们对效用变化的预期会早于事件本身反映在房价上。而且随着所在社区对该设施信息（有益或有害）获取的日益充分，房屋价值很可能随时间发生变化。Galster（1986）说到：住户从一听到将来本区将会上马核电站的公共通知时就开始进行调整。围绕着项目的不确定性-无论是选址地点还是影响程度-都会随着时间变化并反映在房价上，因此如果采用事件前后冲击两时点时，前时点应为所有与该事件相关的价格调整启动前，后时点应该是所有与该事件相关的价格调整结束后，如果把周期想的太简单或忽略其中环节很可能导致测算价值的低估或高估。之前很多研究仅考虑事件冲击前后时点得出的价值很

5、可能低于真实的非宜居设施所造成的损失值。因此把事件冲击对房价的影响理解为一个过程，而非一个时点有助于更加深刻的了解其真实的作用机制。基于以上考虑，首钢搬迁是可以进行实证的较为难得珍贵的一个案例，成立于1919年的首钢位于北京长安街延长线上，距天安门17公里，最高年产钢近1000万吨。随着北京城市扩张，首钢的位置已从当年的“北京西郊”变为北京城区，生产规模的急剧扩大对大气的污染也越来越严重。在90年代初最为严重的时期，在石景山区86平方公里范围内，首钢的粉尘排放量平均每年每平方公里34吨。2001年北京申奥成功的背景使得首钢搬迁具有了实施的可能性，从那时起一直

6、到2011年1月首钢主流程全面停产，11年的时间内首钢搬迁的消息由传闻变为规划再到落实，空气污染物从最高时的近9000吨剧减至零，在这样一个空气质量逐步改善背景下，首钢搬迁的信息是如何被当地房价反映吸收的那？本文旨在结合不同阶段居民对信息的分析接收，探讨房价对空气质量价值显化事件的调整过程。二文献研究和理论模型空气质量价值属于公共物品的范畴，具有显著的外部效应（Externalities）,准确估算城市公共物品的价值较为困难，因为公共物品并不在市场上交易（也称为“非市场物品”，Non-marketGoods）无法观察到它的价格，也就无法应用传统经济学中价格与

7、意愿支付额之间的直接关系找到城市空气质量对于城市居民的效用和价值。在定量估计非市场物品价值方面，目前经济学者主要采用两种方法：或然值评估法（ContingentValuation，CV）和显示性偏好法（RevealedPreference,RP），CV多采用问卷或访谈，请宜居设施的（潜在）收益者直观填报愿意为特定宜居设施支付的金额，或者在得到多少金额补偿的前提下愿意放弃目前正在使用的宜居设施，并直接以此代表居民对该宜居属性的支付意愿。RP则通过居民在市场交易商品的选择行为中所包含的对宜居设施的意愿支付，从市场交易商品价格反推出该宜居设施的价格。国外就有害设施

8、对附近房地产影响进行了较多的研究，如Gamble和D