商品房价格影响因素的实证分析_以长春市为例

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1、JINGJI经济SHIJIAOJINGJI经济SHIJIAOJINGJI经济SHIJIAO商品房价格影响因素的实证分析—以长春市为例吴丽杰（吉林财经大学经济学院，吉林长春130117）摘要：近年来，商品房价格的持续走高已成为房地产行业的热点问题，房地产作为国家的支柱性产业,其稳定发展关乎国计民生。本文以长春市商品房价格为研究对象，首先从需求、供给和政策三个方面对影响房价的因素进行理论分析，然后选取相关变量指标建立多元回归模型，通过对模型的检验及各影响因素之间相关性的剔除，最后得出年末人口和商品房竣工面积是影响长春市商品房价格的主要因素，进而根据所得结论提出调控商品房价格的相关政策建

2、议。关键词：商品房价格；商品房供给；商品房需求作者简介：吴丽杰（1990-），女，内蒙古通辽人，吉林财经大学经济学院硕士研究生，研究方向：西方经济学。中图分类号：F293.3文献标识码：Adoi:10.3969/j.issn.1672-3309（s）.2014.01.22文章编号：1672-3309（2014）01-63-04一、引言随着经济的快速发展和人民生活水平的不断提高，居民对其生活质量的要求也越来越高，从而对住房这一生活质量的重要表现形式的要求也不断提高。随着居民对住房需求的数量和质量的不断提高，使得住房价格不断上涨。过高的房价不仅影响居民的正常生活，而且也会影响正常的经济

3、秩序并逐渐成为影响经济社会健康发展的不稳定要素，因此，探究房价上涨的原因及分析各影响因素对房价的影响机理便显得尤为重要。将房价调控在合理的范围内对经济的健康发展具有重要的意义。二、国内外相关研究文献综述在我国近年的涉及商品房价格问题的研究文献中，在房价过高原因方面主要有以下几种观点：首先是收入增加使得房价上涨。吴昊在“我国住宅房地产价格影响因素分析”中认为，城市居民人均工资收入的增加所引起的对住房要求的提高是房价上涨的主要因素。①其次，城市人口的增加加快了房价上涨的步伐。程开明、夏青在“城市化与房地产价格关联性的实证分析”中指出，城市化即城市人口的增加通过影响住房的供给和需求来影响

4、住房价格。②当人口数量增速超过住房供给增速时，引起住房需求增加，房屋供不应求，房价便会上涨③，反之亦然。此外，尹中立认为，城市人口快速增加导致对住房的需求迅速扩张，从而引起房价的上涨。最后，土地价格也是影响房价上涨的主要因素。岳晓武、王小映在“地价上涨是房价上涨的家国而非原因”一文中指出，房价较高的城市，地价在房价中所占的比例也相对较高。④鉴于以上研究文献都是从某一方面研究房价上涨原因，没有综合考虑各个影响因素对房地产价格的影响，也无法确定各因素之间的关系及对房价的重要程度，因此本文旨在研究各个因素对房价的影响，从而找出影响房价的关键因素，进而为政府制定政策提供依据。为了更好地了解

5、房地产价格的变动趋势，为房地产政策提供依据，本文仅以吉林省长春市的房地产数据为例，定量地分析影响长春市房地产平均售价的主要因素。三、商品房价格影响因素的理论分析（一）商品房价格与供求规律关于商品价格决定问题，西方经济学中的价格理论认为，消费者对商品的需求量是由商品能够给消费者带来的效用水平和消费者自身的预算约束决定的，对商品的供给量是由生产者生产商品的成本和市场中的交易价格决定的。商品的市场价格是在需求量与供给量达到均衡状态时决定的。由此可知，商品能够给消费者带来的效用水平（即商品的有用性）和生产商品的成本是决定商品价格的基础性因素。商品的基础性价值决定市场交易价格的总体水平，但具

6、体的市场交易价格则是由市场供求机制决定的。商品房作为一种特殊的商品，其价格决定也遵循供求规律。因此，研究商品房价格如何决定，就必须首先研究商品房的需求和供给两个方面的因素。（二）商品房的需求在房地产市场中，商品房的需求具有刚性，原因在①吴昊.我国住宅房地产价格影响因素分析[D].东北财经大学，2006.②程开明，夏青.城市化与房地产价格关联性的实证分析[J].价格理论与实践，2008（9）.③尹中立.把脉中国房地产[J].时代经贸，2004（7）.④岳晓武，王小映.地价上涨是房价上涨的结果而非原因[J].中国土地，2006（3）.63视角JINGJI经济SHIJIAO2014年第1

7、期JINGJI经济SHIJIAOJINGJI经济SHIJIAOJINGJI经济SHIJIAO于商品房作为一种特殊的商品，其替代性几乎为零，居民对其生活空间的需求不会用其他的商品来替代，是无论通过租房还是购房都必须实现的需求。对商品房的需求分析可从收入因素和人口因素两方面进行。1.人均可支配收入人均可支配收入水平和房价有着密切的关系，收入水平的高低决定着居民购买力的强弱。从需求方面看，居民收入水平的提高一方面会促进生产的发展，提高人们的生活水平，增加人们对其居住和活动所