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1、年期饭谙踌么和关于房地产热中土地使用权的几个问题杨继瑞,。,在我国经济发展高潮的初期出现房地产热是极为正常的现象然而房地产业在当今,、,,的中国还是一门新兴的纷繁复杂的产业喜中有忧特别是土地使用权方面存在诸多弊,。端需要冷静地思考和加以妥善地解决一、土地使用权的让渡权限亚待界定,,、、、目前各地任意扩大土地使用权的让渡权限省市县甚至乡镇村的各级领导都可以审批。、、,、土地使用权的让渡省市县都划出一块交通较为便利的市郊区位地段搞开发区,、,“”。、高新技术区有的乡镇村也纷纷效仿搞新的圈地运动而在圈定的开发
2、区高新技术区,。,,内土地闲置率很高土地尚未进入开发就被几次倒手转让造成大量的国有土地收益流。,。失正因为如此各地房地产公司如雨后春笋般地崛起,,,鉴子此国家土地管理部门应根据国务院的授权把土地使用权的让渡统管起来明确界。,,定各级土地管理部门的批地权限同时将出让土地的开发与城市总体规划衔接起来纳入,“”、城市总体规划严格按照两证一书制度建设用地规划许可证建设工程规划许可证和选,、。址意见书批地不得越位批地圈地二、土地使用权获得的“双轨制”制约着房地产业的健康发展目,前我国城市土地使用权的获得有两种方式
3、无期低偿的传统划拨土地使用权的方式。和有期有偿的土地批租方式,,就无期低偿的传统划拨土地使用权而言无期让渡土地使用权实质上是让渡土地所有。,,权土地所有者对土地所有权的行使不仅在于可以有偿让渡土地使用权而且还在于有期。,,地让渡土地使用权土地所有权与土地使用权之间只能暂时地发生分离如果两者发生永,“”。,久性分离就突破了所有者拥有土地所有权的度这样尽管在形式上国家仍保留着土地所,。有权的外壳但实质上的土地所有权却转移到了土地使用者的手中无期低偿行政划拨土地,,使用权虽然由用地者交付了征地费但作为土地所有
4、权主体的国家却未获得让渡土地使用。,权的报酬这种划拨土地使用权的作法形成了城市布局不合理和土地利用效率低下的体制,。背景培植了无期低偿占用土地的垄断性利益集团目,,前许多城市都在解决城市土地使用权让渡的双轨制的问题上进行了积极的探索例,,如深圳对通过行政划拨方式低偿或无偿取得的土地使用权征收较高数额的土地使用费对,。通过有偿出让而获得的土地使用权征收较低数额的土地使用费两种土地使用费的差额大。,,,约在倍上下同时深圳还规定前者如果不补足相当于同期有偿出让土地使用权的价金、。,,就不能进入土地市场转让出租
5、这样出于比较利益原则的考虑原土地使用权的主体就,“”会尽早补足地价从而较为稳妥地实现了双轨合并三、城市土地资,城市上地源尚未摆脱行政配置的樊篱使用权的出让或多或少地残留行政有偿划拨的痕迹,城市土地资源配置的基础是市场机制市场机制应该在城市土地资源配置中起决定性的。。,,作用这也是社会主义市场经济对城市土地资源配置的基本要求但是就目前的情况看城市土地资源的配置仍然具有较浓厚的行政色彩城市政府单方确定土地使用权的出让价,格城市政府对相同产业类型的土地使用权受让主体实行区别定价城市政府甚至以吸引,。投资为名搞
6、新一轮的土地使用权的无偿划拨,土地使用权的有偿出让固然是从传统的计划经济体制迈向社会主义市场经济休的关,。键步骤但绝不能把土地使用权的有偿出让与按市场经济的要求配置土地资源等量齐观诚。,如不能把指令性计划价格看作为市场经济体制下的价格形式一样目前我国土地使用权的、。,有偿出让有三种形式协议出让招标出让和拍卖出让在土地使用权的三种出让形式中,,。,、拍卖价格最高招标价格次之协议价格最低究其原因供求因素竞争因素在土地使用。,权价格形成中的作用力度不同据抽样调查如果出让年期相同的单位面积的土地使用权在,,协议
7、出让场合的价金为则招标出让场合的价金大约为而拍卖出让场合的价金大约为,、、根据社会主义市场经济体制的要求土地资源的配置要充分发挥价值规律供求规律,、。,竞争规律的作用在供求力量竞争力量的均衡中最终形成土地使用权的出让价格因此,。国有土地使用权的出让形式主要应采取招标出让和拍卖出让真正让市场来配置土地资源、,四地价增值收益的分配方案多元化使土地所有者与土地使用者之间的利益关系紊乱,。,从长期观察地价具有明显的上涨性地价的增值收益究竟应该如何分配目前有关部。,门尚未达成共识财政部门试图将地价的所有增值收益收
8、归国有上地管理部门建议按地价的一的比例征收地价增值收益建设部则提出按地价增值额的一匕交政。,,,府从本质上看地价增值收益的分配涉及土地所有者与土地使用者的利益关系处理不好。势必会影响到土地资源的有效配置和合理利用、,,第一地价增值收益全部上交国库虽确保了土地所有权在经济上的绝对实现但侵占。,了土地使用者的合法权益地价上涨带来的地产增值收益中有一部分是土地使用者的投资。,及其回报如果地价上涨的好处全部被国家收走就会挫伤土地使用者对土地的投资和
