关于土地使用权转让计税依据的解析

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1、关于土地使用权转让计税依据的解析【摘要】由于我国现行土地产权制度的复杂性，土地使用权转让计税依据内涵有待于破解，否则含糊不清，要么会导致重复纳税，耍么会导致税收流失，从而影响社会的税负公平。本文从土地使用权概念、性质及其转让程序入手，分析其内涵，阐明转让行为的实质，并评述什么样情况不应当纳税，什么样情况下应当纳税，弄清纳税时计税依据所包含的价值内涵乂是如何，为依法纳税、合法征税提供有益的参考。【关键词】：土地使用权转让；计税价值；评析【引言】目前土地使用权转让税收问题，存在不公平、不合理现象，这主要是由于在不同程度商

2、对转让的法律依据不明，对转让的规范程序不清、对转让标的土地使用权内涵范围和内涵价值不透造成的。在此，笔者对这些情形结果分门别类地加以阐述和明晰，以求得相应的税负合法与公平。一、土地使用权转让概念内涵及程序1」土地使用权转讣的法定特定涵义。出让土地使用权已经形成较为规范的法律体系，其法律法规主要有《屮华人民共和国城镇国有土地使用权岀让和转让暂行条例》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《房地产转让管理规定》，据此，土地使用权转让法律概念是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠送等方式，转让是按法定的

3、程序和条件进行的。这个概念中，土地使用权，性质是国有，取得类型是出让。平常所说的土地使用权转让的法律概念就是如此，全而的描述就是国有出让土地使用权的转让。不能把其他类型或性质的土地使用权与之相混淆，而在操作中按雷同程序转让。对此国家专业机构也许对此比较清楚些，但是被管理对象也许含混些。1.2土地使用权转让特定概念的例外。121划拨土地使用权转让的实质。划拨土地使用权转让是国有出让土地使用权转讣的例外，实质是补办出让等有偿使用手续或补办其他体现国有土地使用权的手续，与此同时划拨土地使用权本身的价值也在市场主体之间发生转

4、移。转让所涉及的当事人有三个，包括国家、原划拨土地所有权转让者、土地使用权和所附着不动产的受让者。在此，从划拨土地使用权概念和转让程序的角度予以明晰。1.2.2划拨土地使用权法律概念。根据《房地产管理法》，土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，划拨土地使用权是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权。这里说的无偿取得是相对的，相对于国家这一主体而言的，肯

5、定是无偿的，而相对于国家Z外的其他权利主体，不一定是无偿的。1.2.3划拨土地使用权转让程序。根据《房地产管理法》，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。冇批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批吋，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。按此程序，划拨土地

6、使用权转让实质是国家是对受让方直接或间接实现所有权。先行对不动产转让方实施出让行为，然后再行转让，就属于国家对不动产受让方间接实现土地所有权；此外，国家可以对不动产转让方直接实施出让行为而实施土地所有权。按照法律法规规定可以使用划拨土地使用权的受让主体，可以保留取得方式，但是在法律上，依然是国家行使所冇权，重新以划拨的方式配置了土地。1.3集体划拨土地使用权的转让。131集体划拨土地使用权的内在涵义。根据《屮华人民共和国土地管理法》，国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。使用土地的单位和个人，

7、有保护、管理和合理利用土地的义务。集体有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。在此，使用集体土地的单位和个人享受的集体土地使用权，”确定”的行为涵义就是取得的方式为划拨，就形成了集体划拨土地使用权。1.3.2集体划拨使用权转让前置程序。按照口前的法律制度提供的途径，并11这样的途径在可实施情况下，先将集体土地征收为国家所有，再按照国冇土地出让和转让的法律程序进行转让，从而间接实现集体划拨使用权转让。这里的转让实质含义只能是前一主体让出土地使用权，后一主体得到使用权，但前者让

8、出的土地使用权与后者得到的使用权在性质和类型上迥乎不同，有时还可能附带性出现用途的变更。此过程屮，涉及的民事主体有转让方、受让方、集体土地所有者、岀让方，另外还冇实施审批行为的行政主体。这里所要提及的是转让前置程序的例外，就是当时受让方是符合使用集体土地使用权的主体时，实质上就成了纯粹地而上建筑物、构筑外等的转让，集体使用权的被所冇者重新予以了