关于购物中心发展热中的几个问题

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1、关于购物中心发展热中的几个问题中国商业今年以来又一个发展热点是购物中心的发展，这一发展热点从市场发展和竞争的角度说明，中国商业的现代化进程在加快，商业的竞争日益加剧，各种商业业态的生命周期普遍缩短，中国的商业业态形式和商业组织模式远比国际上同样的形式和模式有更快的速度推陈出新。在购物中心高热度地发展起来的时候，有必要与大家一起来讨论一些问题，避免一些可能的陷阱。一、关于购物中心的含义购物中心这种商业组织模式是从国外引进来的，对这种商业组织模式中文的表达一律是"购物中心"，但实际上购物中心有许多不同的模

2、式，如ShoppingCenter,这是一种主体性购物中心，它是以某一大型商业业态为主体再辅以其他的一些商业业态和服务业态。主体性购物中心又分两种，一是以大型超市为主体，它的竞争优势是，能够进入居民社区、能够弥补大型超市在商品线上的不足、并可通过出租场地增加辅属的一些商业业态和服务业态，既可降低经营成本又可增强对社区的服务功能；二是以大型百货商店为主体的购物中心，往往成为中心城区的商业中心，但一般很难在社区里生存。还有一种是ShoppingMall，这种购物中心是综合性和超大型的，与主体性购物中心不同

3、的是，这种购物中心里的商业形态是以三种商业业态为鼎足之势，即百货店、超市和许多专业专卖店，再辅以餐饮娱乐业的店铺，它可以涵盖所有零售业和服务业的内容。购物中心已经不是一种商业业态，而是一种商业的组织模式。发展购物中心必须了解它的不同形态和市场定位。二、关于购物中心的阐述1、使人不能想到的是，这次购物中心的发展热是房地产商发动的。之所以是由房地产商发动的是因为：第一，房地产商已普遍认识到中国的商业房产价值远远被低估了，开发好的商业房产会比住宅房有更优厚的回报；第二，纯住宅房项目要挣大钱很难，必须扩大项目

4、规模依靠附属的商业房产项目来弥补盈利的不足，甚至放弃住宅项目而专注于商业房产的开发；第三，当超大的商业房产项目开发时它必须有比大型超市更大的体容，更新的形式，而购物中心就成了当然的选择。2、近几年来大型超市在中国发展很快，尤其是大型超市中的大卖场形式发展更快。当大型超市竞争白热化的时候，它的一些弱点就显现出来，如商品的选择性较差、低价商品较难带动高毛利商品的销售等等，这就迫使大型超市向主体性购物中心发展，从降低经营成本和增加功能入手来建立新的竞争形势下的盈利模式。3、中国传统的百货商店在大型超市的竞争

5、压力下，正在加速向现代百货的发展，也在创新新的经营模式。由于目前普遍存在的不同的商业业态经营同类商品的可能性，百货商店在消费者生活水平提高和购买方式向一次性购足的方向转移的情况下，开始发展以百货商店为主体的购物中心，以综合化和多功能性来向大型超市开展竞争。4、中国目前超大型的集中了零售业和服务业所有功能的购物中心（ShoppingMall）正在建设之中，这种购物中心已经为许多地产商看好，他们认为当轿车大规模进入中国家庭的时候，中国消费者的购物方式会进一步向休闲娱乐性购物方向发展，ShoppingMal

6、l会是满足这种购物方式的理想的商业模式。对这种购物中心除了特别有实力的地产商外，政府是建设的积极推动者，因为它是最能体现现代城市商业繁华功能的标志性项目。5、购物中心的热发还从以下的几个方面说明了商业理性化发展的萌芽正在成长：1）现代商业的发展开始进入一个专业化分工的阶段，即商业设施的建设和经营分别有地产商和零售商来专业化发展。地产商可避免商业经营的风险，零售商可避免商业设施投资建设的风险，大家都可往自己的专业领域发展，产生效率和效益的最大化；2）购物中心由于是多种商业业态和服务业态商业经营的组织模式

7、，它创造了各商业业态功能资源共享的最大化特别是消费者人流资源，在土地资源节约和环境保护方面贡献也不小；3）在购物中心中必须能创造各种商业业态和服务业态共生的营业环境，使在购物中心里的商业服务业能够在功能和形式上同业差异、异业互补。这就使得传统的你死我活的商业竞争在购物中心里演变成相对而言的理性的与差异化的竞争。三、购物中心发展中要注意的几个问题购物中心在中国的发展有着与国外非常不同的地方，我们必须去探索它在中国发展的道路，但又要能借鉴国外成功的经验，尤其是在组织经营的模式上，以下几个问题提出来与大家一

8、起探讨。1、关于购物中心未来发展的主导形式。未来一段时间内，中国的购物中心将主要以主体性的社区购物中心为发展主角，大型超市以自己能独立创造的购物中心模式继续保持高速发展。这种判断来自于两个理由：一是大型超市实际上已经成为中国发展速度最快，市场占有份额最大的第一位的零售业态，它仍然有着巨大的市场发展空间，也是未来几年里国外与国内的大零售商集团投巨资发展的主要业态；二是大型超市竞争的白热化使得它必须改变单一的大型超市形式，向主体性购物中心发展，由此它才能克服