21世纪以来我国房地产泡沫测度及生成机制研究

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1、2011年1月学术交流Jan．，2011总第202期第1期AcademicExchangeSerialNo．202No．121世纪以来我国房地产泡沫测度及生成机制研究钟晓兵，梁伟涛，白雪菲(哈尔滨工业大学人文学院，哈尔滨150001)[摘要]安其居，才能乐其业。房地产市场的稳定与否关系亿万人民群众的切身利益，保持房地产市场的稳定，满足人民住有所居的需求是建设社会主义和谐社会的重要目标。然而，随着城市化进程的加快，在我国房地产业快速发展的同时，却伴随着商品房价格的普遍快速上涨，严重超出了百姓的购买力水平。在此背景下，探讨我国的房地产市场是否出现泡沫

2、以及我国房地产市场的泡沫化程度等问题具有重要的理论和现实意义。[关键词]房地产泡沫；结构性矛盾；房价收入比【中图分类号]F3；F14[文献标志码]A[文章编号]1000—8284(2011)01—0101—06一、引言关于房地产泡沫问题的研究可谓历史悠久，泡沫现象的系统性研究始于20世纪80年代的“理性泡沫研究”。1980年以前，萨缪尔森(Samuelson，1967)和斯蒂格利茨(Shell—Stiglitz，1967)着手对理性泡沫进行了一些开创性的研究，但是直到20世纪80年代，弗拉德与加伯(RobertP．FloodandPeterM．G

3、ar—ber，1980)才提出了价格泡沫学说。他们认为，当市场价格变动引发的套利行为及自我完成的预期就会使实际价格变动脱离市场基础，这种情况称之为价格泡沫⋯。进入20世纪9O年代，人们进一步认识清楚了房地产市场的泡沫本质。以诺贝尔奖获得者斯蒂格利茨(JosephE．Stiglitz，1990)为代表，其认为一般资产的市场基础价值是由资产的未来收益的现值之和决定的，如果今天的高价仅仅是因为投资者相信资产明天的售价会更高，然而市场基础因素并不能反映这种高价，那么泡沫就存在了。21世纪以来，学者通过建立模型计算出房地产的基础价格来进行泡沫研究，希默尔贝

4、格(CharlesHimmelberg，2005)通过房价收入比、房价租金比建立模型得出1980—2004共25年间美国46个城市房地产的房地产价格波动和基础价格，得出美国在此期间并没有存在明显的房地产泡沫。许多城市高房价的推动力量主要与地域因素存在较大相关性，基础性的供求因素的变化对不同城市房价的影响各异。相对于国外研究而言，国内关于房地产泡沫的研究数量比较少，研究深度也浅。国内大多数研究集中在房地产泡沫的定义、形成原因、测度方法、治理方法等方面，近年来也取得了不少有代表性的成果。国内经济学家刘琳、黄英和刘洪玉(2003)借鉴国外从信用角度分析

5、泡沫的方法分析房地产泡沫的形成机制，建立适合我国房地产市场的房地产泡沫测度系数，并进行实证分析。曲波和谢经荣(2003)描述了房地产泡沫运行的特殊机制：投机价格机制和自我膨胀机制。在研究泡沫形成机制时姜春海(2005)和程艳琴(2007)认为地方政府除了追求地方经济增长外，房地产业在目前具有增加地方财政收入、推进城市建设以及显示“政绩”等积极作用，因此房地产业被过度发展。独立经济学家谢国忠(2009)认为中国房地产泡沫不仅有，而且已经很大，目前，中国经济最大的风险是为保持高增长而将房地产投资最大化』。本文采用理论分析与实证研究相结合的方法，研究、

6、分析和检验中国房地产市场的泡沫，并针对中国的具体情况分析房地产泡沫的形成机制。[收稿日期]2010—10—28[作者简介]钟晓兵(1963～)，男，湖北恩施人，经济系主任，教授，从事金融学和计量经济研究。·101·二、我国房地产市场泡沫测度房地产泡沫测度指标纷繁复杂，国内外学者提出了很多衡量房地产泡沫的评价指标，有些指标理论上很具有说服力，可是的数据采集有很大困难，或者有些指标虽然数据采集容易，但是指标在地区间的可比性差，从而降低了指标的实用性。在选取指标的时要充分考虑以下原则：(1)指标的重要性，(2)指标的全面性，(3)指标的科学性，(4)指

7、标的可靠性，(5)指标的可操作性，(6)指标的稳定性。本文依据指标选取的六原则出发，并根据权威机构评价现频率高的指标中，从投资评价标准，价格评价标准，和资金信贷评价标准三个层面出发，筛选出房地产投资增长~／GDP增长率、房价收入比和房地产贷款额／金融机构贷款总额来测度我国的房地产泡沫。(一)房地产投资增长-~-／GDP增长率房地产投资增长3-~／GDP增长率主要从房地产泡沫的投资层面进行泡沫的测度。房地产的开发投资是房地产供给对需求最直接的反映。该指标值越大，说明房地产业相对实体经济发展的偏离越大，开发投资额超常增长则意味着投资需求和虚高价格的形

8、成，一般认为该指标值不应超过2。这一评价标准是衡量房地产业发展持久性、稳定性的重要指标，也可以用来衡量房地产业发展规模与国民经济生产总量