房地产项目风险评价决策

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1、6房地产开发风险评价决策6.1风险评价决策概述6.2风险管理成本-效益分析6.3风险报酬率6.4风险调整折现率法6.5肯定当量法6.1.1风险评价决策风险评价决策是在风险识别、风险估计的基础上，判断风险对房地产开发方案的影响，并将风险的影响同开发方案的其他目标构成一个多目标问题进行决策。6.1.2风险评价决策的任务①判断某一风险管理措施在经济上的可行性；②判断单一房地产项目在经济上的可行性；③在多个开发项目中选优。6.1.3房地产项目风险评价指标体系房地产开发收益指标期望净现值E(NPV)期望净现值E(NPV)是指按基准收益率或按风险调整的折现率

2、将项目计算期内各年的期望净现金流量折现到建设初期的现值之和。①E(NPV)＜0，则项目不能接受。②E(NPV)＞0，项目可以接受；期望净现值E(NPV)＞0，说明开发方案按现值计算的投资收益率高于所有折现率。故可以接受。在选择投资方案时，期望净现值E(NPV)越大越好，说明项目收益水平越高。期望内部收益率E(IRR)期望内部收益率E(IRR)是指项目在整个计算期内，各年期望净现金流量现值累计等于零时的折现率。期望内部收益率E(IRR)放映项目所占用资金的获利能力。由于期望内部收益率E(IRR)被作为项目的实际投资收益率，因此：①E(IRR)＜基准

3、收益率或风险调整得折现率，则项目不能接受。②E(IRR)＞基准收益率或风险调整得折现率，可以考虑接受该项目；开发失败率PF开发失败率是放映开发方案收益风险的一个指标，其定义有两种：①PF＝P（NPV＜0）（开发失败率即为净现值小于零的概率）②PF＝P（IRR＜io）（开发失败率即为内部收益率小于基准收益率的概率）开发成功率PS开发成功率反映开发方案投资成功的可靠性，定义为：PS＝1－PF6.1.3房地产项目风险评价指标体系风险效用的新定义效用是对风险决策系统的客观放映，不同的风险对决策系统有不同的影响，故效用不同；对于同样的风险，由于风险决策系统

4、存在差异，故对决策系统影响的客观放映（即效用）也就不同。效用取决于风险本身和决策系统两个因素。风险效用即风险对开发项目的影响，可用风险度RD、致命度FD和激励度PD三个指标表示。房地产开发风险效用指标风险度RD式中RD——风险度；SD——方案标准差；E(I)——项目总投资的期望值；I0——项目计划总投资对于不同方案，风险度RD越小越好。对比第5章风险度的定义:式中RD——风险度SD——方案标准差E(R)——方案的收益期望值E0——项目预期（计划）收益值致命度FD致命度FD反映决策方案可能对决策者的不利影响程度，即致命程度。致命度FD表现为对决策的

5、限制与约束，致命度FD越大，决策越须谨慎。激励度PD激励度PD反映决策方案可能对决策者的有利影响程度，即对企业今后成长的支持程度。激励度PD表现为对决策者的激励，激励度PD越大，风险对项目的有利影响越大，决策者越容易做出肯定的决策。6房地产开发风险评价决策6.1风险评价决策概述6.2风险管理成本-效益分析6.3风险评价方法6.4房地产开发风险评价指标体系6.5房地产开发风险综合评价决策6.2.1成本-效益分析20世纪60年代,美国Great Society规划中,费用-效益分析法被用于公共卫生、教育、劳动开发、社会福利等项目。1965年，美国政府

6、采用了成本-效益分析的预算体系，名为“计划方案及预算体系”（planning，programmingandbudgetingsystem），把预算、方案制定与项目选择联系起来。从60年代后，成本-效益分析这种方法广泛流行于各工业部门。整个工程系统消耗的费用一般是从研制设计开始到服务期满之间的下列各项费用的折现总合：（1）研制与生产费用；（2）仓储与运输费用；（3）技术改造费用；（4）人员培训、日常运行及意外损失等费用。所有这些费用均在不同时期支付，应根据反映货币价值与时间关系的折现率，把它们折算到同一时间来计算。风险管理成本-效益分析所谓风险管理

7、成本—效益分析，就是根据房地产开发企业确定的开发目标，利用数量分析方法计算、评估各方案的全部预期成本和全部预期效益，通过比较净效益及成本，以判断风险管理措施在经济上的可行性。风险管理成本风险管理成本是指采用、维持风险管理措施所花费的费用。包括三类费用：①建造特殊防护设施的费用支出和折旧；②从事风险管理的人员费用；③与风险管理有关的咨询、培训等费用。风险管理效益风险管理效益是指采用风险管理措施后的效果，一般是指风险管理措施避免或降低的风险事件损失。这类损失包括：①风险事件造成的直接经济损失；②受伤人员的时间成本及其工资支出；③受伤人员的治疗、护理等

8、费用支出；④死亡人员的丧葬费、抚恤金；⑤招聘、培训替补人员的支出及时间成本；⑥风险事件、损失造成员工士气低落、效率降低带来的损失；⑦风险