房地产市场与价格

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1、房地产市场与价格课程课件任课老师：沈久沄中国人民大学经济学院整理制作：龙雨青2014.1.8.分区房地产市场与价格的第1页第一部分房地产基本概念2013年9月26日17:58第一节房地产的概念和基本特征一、房地产的一般概念房地产是十分重要且特殊的一类财产，它是由人类或特定人群所拥有的并具有财产性质的，由土地和地上房屋建筑物组成的相互依存、密不可分的有机结合体。房屋建筑我国的农村土地是归农民集体所有，城市土地归国家所有。承载房屋建筑的土地固着在土地上的不可分离的设施由以上所产生的各种权益我城镇土地、建筑物、和固着其上不可分割的设施以及附带或衍生的各种权益

2、。二、房地产的称谓1、英文名称：land（土地）、realestate（主要是房屋和其他构筑物）、realproperty（realestate加上与其相关的各种权益）2、其他中文名称：不动产、物业、地产、楼宇等。三、房地产的基本特性a.交易具有明显的单件性；b.市场具有明显的区域性；1、自然地理位置具有固定性；c.交易方式非实体性故宫2、社会经济位置具有相对可变性；中南海新北京饭店3、使用具有耐久性；4、发展空间具有局限性；5、使用效用具有多样性；6、经济价值具有积累性和保值性；7、权益具有可分割性和存在形式的复杂性；8、具有投资和消费的双重性。四、

3、从房地产开发和经营的角度认识土地和建筑物（一）对土地（房地产建设用地）的基本认识一宗土地东西南北五项制约因素：土地（房地产建设用地）是立体的方位的书面说法1、建筑技术水平横——该宗土地“四至”所围绕的区域2、开发商经济实力纵——该宗土地“四至”水平投影范围内向上（天空）向下（地心）一定距离的延伸3、土地权利设置4、土地使用管制（二）从房地产开发和经营的角度对土地的基本认识5、相邻关系1、坐落位置（所处区域和具体地点）城乡规划主管部门根据城市规划法规、城市总体规划布2、面积和形状局和城市发展特殊需要（如奥运会、世博会等）为基础3、四至及周边环境状况编制的

4、城市控制性详细规划的要求，对一宗房地产建设4、土地权利状况用地所规定的限制性条件。5、土地利用现状规定性（限制性）条件：6、规划条件（规划设计要求、规划要点）地块位置、用地性质、建筑容积率、建筑密度、建筑控制高度、地面标高、绿化率、建筑后退要求、主要建筑容积率=宗地内建筑物总面积/宗地占地面积交通出入口方位、停车场泊位、需要配置的基础设施建筑密度=宗地内建筑物总基底面积/宗地占地面积和公共设施控制指标等北京：不大于60%绿化率=宗地绿地面积/宗地占地面积北京：不小于25%（三）从房地产开发和经营的角度对建筑物的基本认识1、坐落位置楼数10层2、面积：占

5、地面积三楼小套间占地面积为50m2/10=5m250m2建筑面积建筑面积=套内建筑面积+应分摊公共面积使用面积使用面积=套内建筑面积-墙体面积即：内部供使用的净空间居住面积居室的使用面积开放式：水平投影面积的1/2封闭式：水平投影面积套内建筑面积套内建筑面积=使用面积+应计入墙体面积+应计入阳台面积自用（独用）墙：按水平投影面积计算公共分摊面积楼道、花园、共用（公用）墙：延轴（中）线分割一半计算管道、绿化等公摊率=公共分摊面积/建筑面积使用率=使用面积/套内建筑面积或使用面积/建筑面积实用率=套内建筑面积/建筑面积图纸标识面积允许存在3%的误差分区房地

6、产市场与价格的第2页实用率=套内建筑面积/建筑面积图纸标识面积允许存在3%的误差交付实测面积3、周围环境状况：空气清新、交通、绿化等。4、建筑层数和高度5、功能和用途建筑结构：民用建筑类型（5种）6、建筑结构类型建筑物中承重构件（1）钢结构建筑物高度划分：（梁、柱、墙、支撑现代高层建筑，或对外形有特殊要求的建筑中普遍采用7、建筑质量1-3层低层建筑……）所组成的体使建筑物整体质量变轻，抗韧，抗压、施工技术要求高，造价高8、建成年月及完好程度4-6层中低层建筑系。建筑结构部分所（2）钢筋混凝土结构：用得最多。7-10层中层建筑采用的主要材料是划9、外观及

7、（各层）平面布局11-30层高层建筑钢筋混凝土框架式结构（水泥框架作结构）分建筑结构类型的依钢筋混凝土大板装备式（箱体式）10、产权状况31层以上超高层建筑据。（3）砖混结构：红砖、矿渣砖、粘土砖11、物业管理（4）砖木结构物业管理（服务业）：12、其他通过承诺与收费为住户提供物业服务。（5）其他结构：竹楼、原木结构不恰当的管理会造成恶性循环。产权（房屋类型）经济适用房：经济适用房建造的土地是国家划拨的，所以不包括土地出让金，并且利润率被限定在3%，另外所建成的房屋的价格由主管部门确定价格。由于比较便宜，所以政府要求该房在5年内禁止上市，并且还要补交土

8、地出让金才能出售。解困福利房：开发商在建成楼盘后拿出的一小部分房子给政府，由政府卖给一些特殊人