房地产与房地产价格

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1、第二章房地产与房地产价格一、房地产定义1、土地区分动产与不动产房子房车不动、实物、权益美国关于不动产的界定上穷天空，下尽地心2、建筑物分房屋和构筑物。3、房地产物权所有权：中国现行的房地产所有制是土地只能为国家所有和集体所有，房屋可以私有，并且住宅主要为私人所有。因此，中国的土地所有权只有国家所有权和集体所有权两种，房屋所有权有国家所有权、集体所有权和私人所有权等多种。使用权：《物权法》规定：建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。因此，一宗土地的空间，可以分割为很多个三维立体“空间块”，分别成为独立的“物”，可以分别出让、转让等。二、对房地产的基

2、本认识身高体重年龄性别职业“四至”，四至即指东西南北四个方向的边界。一般有一定的标志性和百姓的认可性，比较容易找到的、形象的指明具体的位置的方法。书写格式：如：东至XX路，西至XX街，南至XX小学，北至XX公园。一、概念（一）定义土地、建筑物、定着物、各种物权§2-1房地产的概念地面地上一定范围的空间地下1、土地横竖面积大小形状四至（一）定义2、建筑物3、定着物组成材料构配件设备两大类房屋构筑物（一）定义定着物是固定于土地并不能移动的有独立实用价值的物。如房屋、地下管道、树木、沟渠等。定着物虽与土地联结，但不是土地的组成部分，故属独立之物。定着物因固

3、定于土地，所以适用不动产法律，定着物所有权为不动产所有权。4、各种物权自物权：所有权他物权：使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权等供役地需役地（一）定义地役权：为增加自己土地（需役地）的利用价值，而在他人土地（供役地）上设置的某种权利。地役权对地役权人来说是其权利的扩大，而对地役人来说是一种义务或对自己权利的限制。小例子：你在海边有一块平地，旁边有一高楼，楼的主人给你一定的金钱，让你在你的土地上三十年之内不得建房，以满足你观海的需要，你同意并签约。楼的主人对你的土地的权利就是地役权。高楼所在的土地为需役地，你的土地为供役地。（二）实物、权益、区位1、实物实体、质

4、量、功能2、权益权利、利益、收益3、区位——距离直线、路线、时间欧阳先生为投资需要，欲以其拥有的房地产作抵押向银行申请贷款，他设想选择其所拥有的三套房屋中一套价值最大的作为抵押物，但他不知道这三套房屋哪套作为抵押物的价值会最大。于是，他去向专业投资顾问司徒女士咨询，并要求获得迅速答覆。在司徒女士的要求下，欧阳先生简单介绍了三套房屋的基本状况如下：尽管欧阳先生很着急，司徒女士也很想帮他，但司徒女士说无法立即给欧阳先生建议。如果欧阳先生向你咨询，你能否立即答复他？为什么？A房屋位于甲级地段，是他与朋友司马先生共同投资购买的，建筑面积152.5平方米，房型为三室二厅，

5、楼龄2年；B房屋位于乙级地段，是他独资购买的，建筑面积80.2平方米，房型为二室二厅，楼龄3年；C房屋位于丙级地段，是他独资购买的，建筑面积148.6平方米，房型为三室二厅，楼龄5年。案例比较两宗房地产：实物同，权益不同，价不同；权益同，实物不同，价不同；权益同，实物同，区位不同，价不同。案例二、对土地与建筑物的认识（一）土地1、坐落2、面积3、形状4、四至5、地势6、周围环境和景观7、利用现状8、产权状况9、地质和水文状况10、基础设施完备程度和土地平整程度11、土地使用管制1、坐落2、面积3、高度和层数4、结构5、设备6、装修7、公共配套设施完备程度8、平面

6、布置9、外观10、建成年月11、维修、保养情况及完损程度12、利用现状13、产权状况（二）建筑物位置固定、地区性和个别性长期使用性大量投资性易受政策限制性相互影响性保值性与增值性§2-2房地产特性房地产的类型按照房地产的开发程度来划分(1)生地(2)毛地(3)熟地(4)在建工程(5)现房（含土地）(1)生地。是指已完成土地使用审批手续，但未经开发农用地、荒地或经开发后才能直接用于城市建设的土地。(2)毛地。是指旧城改造中已完成土地使用审批手续，但须先动迁安置原住户、拆除就有建筑物后方可使用的土地。(3)熟地。是指具有较完善的城市基础设施、土地平整，能直接在其上进

7、行房屋建设的土地。(4)在建工程。是指地上建筑物已开始建设但尚未建成，不具备使用条件的房地产。该房地产不一定正在建设，也可能停工了多年。(5)现房（含土地）。是指地上建筑物已建成，可直接使用的房地产。它可能是新的，也可能是旧的。§2-3房地产价格一、价格概念为和平地获得他人房地产所必须付出地代价，用货币表示二、形成条件1、有用性2、稀缺性3、有效需求——有购买能力支持的需要三、房地产价格的分类1、使用价值交换价值：满足某种需求的效用：一定数量的货币或其他商品2、投资价值市场价值：主观个人：客观非个人3、原始价值帐面价值市场价值：始终不变：随时间推移减

8、少：随时间推移变化4、