房地产与房地产价格

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1、第二章房地产与房地产价格第二章房地产与房地产价格一、概念（一）定义土地、建筑物、定着物、各种物权§2-1房地产的概念房地产：是指土地、建筑物及其他地上定着物，是实物、权益、区位三者的综合体。地面地上一定范围的空间地下1、土地横竖面积大小形状四至第二章房地产与房地产价格（一）定义2、建筑物3、定着物组成材料构配件设备两大类房屋构筑物第二章房地产与房地产价格（一）定义如树木、农作物、花草等建筑物：是指经人工建筑而成的，由建筑材料、建筑配件和设备（如给排水、卫生、燃气、照明、空调、电梯、通信、防灾等设备）等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类。房屋：指能够遮风避雨并供人居住、工作、娱

2、乐、储藏物品、纪念或进行其他活动的空间场所，一般由基础、墙、门、窗、柱、梁和屋顶等主要构件组成。构筑物：指房屋以外的建筑物，人们一般不直接在其内进行生产和生活活动，如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等4、各种物权自物权：所有权他物权：使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权等供役地需役地第二章房地产与房地产价格（一）定义自物权就是权利人对于自己所有的物所排他享有的占有、使用、收益、处分的权利。他物权则是指，权利人对于不属于自己所有的物，而依据合同的约定或法律的规定所享有的占有、使用、收益的权利。他物权一般不包括处分的权利。因为只有享有所有权的人，才能合法行使处分权。他物权往往不能排他享

3、有。为了实现某一块土地的经济价值或者它的利益，那么法律或者双方当事人就通过一个合同的约定，来直接支配别人享有物权的，特别是土地，称为地役权。民法上有专门的概念，简单地说，为了实现需役地的利用价值，来支配属于别人所有的享有物权的供役地的权利，我们就把它叫做地役权。（二）实物、权益、区位1、实物实体、质量、功能2、权益权利、利益、收益3、区位——距离直线、路线、时间第二章房地产与房地产价格1、实物实体、质量、功能是指房地产中看得见、摸得着的部分，例如建筑物的外观、结构、设备、装修装饰及土地的形状、地形等。可以分为有形的实体、质量和功能三方面。2、权益权利、利益、收益权益：包括权利、利益和收益。

4、如所有权、占有权、使用权、收益权、租赁权、抵押权、典当权、地役权、相邻关系等。3、区位——距离直线、路线、时间区位：指地球上某一事物与其他事物在空间方位和距离上的关系，除了地理坐标位置，还包括可及性，与其他地方往来的便捷性，与重要场所的距离，周围环境、景观，在城市或区域中的地位等。其中，距离有空间直线距离、交通路线距离和交通时间距离之分。欧阳先生为投资需要，欲以其拥有的房地产作抵押向银行申请贷款，他设想选择其所拥有的三套房屋中一套价值最大的作为抵押物，但他不知道这三套房屋哪套作为抵押物的价值会最大。于是，他去向专业投资顾问司徒女士咨询，并要求获得迅速答覆。在司徒女士的要求下，欧阳先生简单介

5、绍了三套房屋的基本状况如下：尽管欧阳先生很着急，司徒女士也很想帮他，但司徒女士说无法立即给欧阳先生建议。如果欧阳先生向你咨询，你能否立即答复他？为什么？A房屋位于甲级地段，是他与朋友司马先生共同投资购买的，建筑面积152.5平方米，房型为三室二厅，楼龄2年；B房屋位于乙级地段，是他独资购买的，建筑面积80.2平方米，房型为二室二厅，楼龄3年；C房屋位于丙级地段，是他独资购买的，建筑面积148.6平方米，房型为三室二厅，楼龄5年。第二章房地产与房地产价格案例三宗房地产：实物同，权益不同，价不同；权益同，实物不同，价不同；权益同，实物同，区位不同，价不同。第二章房地产与房地产价格案例（三）存在

6、形态1.土地2.建筑物3.房地第二章房地产与房地产价格（四）估价对象具体形态1.空地2.有建筑物土地3.地上建筑物4.合成体5.在建工程6.未来状况7.已消失8.过去与现在差异9.包含其他资产10.企业整体的一部分房地产11.房地产的局部第二章房地产与房地产价格二、对土地与建筑物的认识（一）土地1、坐落2、面积3、形状4、四至5、地势6、周围环境和景观7、利用现状8、产权状况9、地质和水文状况10、基础设施完备程度和土地平整程度11、土地使用管制第二章房地产与房地产价格对于城市建设用地，土地使用管制即为城市规划限制条件，主要包括土地用途建筑高度容积率建筑密度建筑后退红线距离建筑间距绿地率交

7、通出入口方位停车泊位建筑体量、体型、色彩地面标高其他要求，如必须符合环境保护、文物保护、消防安全、卫生防疫等规定土地使用管制1、坐落2、面积3、高度和层数4、结构5、设备6、装修7、公共配套设施完备程度8、平面布置9、外观10、建成年月11、维修、保养情况及完损程度12、利用现状13、产权状况（二）建筑物第二章房地产与房地产价格§2-2房地产特性1、不可移动性2、独一无二性3、寿命长久性4、数量有限性5、用途多样性6、相