房地产与房地产价格课件

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1、第二章房地产与房地产价格一、概念（一）定义土地、建筑物、定着物、各种物权§2-1房地产的概念地面地上一定范围的空间地下1、土地横竖面积大小形状四至第二章房地产与房地产价格（一）定义2、建筑物3、定着物组成材料构配件设备两大类房屋构筑物第二章房地产与房地产价格（一）定义4、各种物权自物权：所有权他物权：使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权等供役地需役地第二章房地产与房地产价格（一）定义（二）实物、权益、区位1、实物实体、质量、功能2、权益权利、利益、收益3、区位——距离直线、路线、时间第二章房地

2、产与房地产价格欧阳先生为投资需要，欲以其拥有的房地产作抵押向银行申请贷款，他设想选择其所拥有的三套房屋中一套价值最大的作为抵押物，但他不知道这三套房屋哪套作为抵押物的价值会最大。于是，他去向专业投资顾问司徒女士咨询，并要求获得迅速答覆。在司徒女士的要求下，欧阳先生简单介绍了三套房屋的基本状况如下：尽管欧阳先生很着急，司徒女士也很想帮他，但司徒女士说无法立即给欧阳先生建议。如果欧阳先生向你咨询，你能否立即答复他？为什么？A房屋位于甲级地段，是他与朋友司马先生共同投资购买的，建筑面积152.5平方米，房型为三

3、室二厅，楼龄2年；B房屋位于乙级地段，是他独资购买的，建筑面积80.2平方米，房型为二室二厅，楼龄3年；C房屋位于丙级地段，是他独资购买的，建筑面积148.6平方米，房型为三室二厅，楼龄5年。第二章房地产与房地产价格案例两宗房地产：实物同，权益不同，价不同；权益同，实物不同，价不同；权益同，实物同，区位不同，价不同。第二章房地产与房地产价格案例（三）存在形态1.土地2.建筑物3.房地第二章房地产与房地产价格（四）估价对象具体形态1.空地2.有建筑物土地3.地上建筑物4.合成体5.在建工程6.未来状况7.已

4、消失8.过去与现在差异9.包含其他资产10.企业整体的一部分房地产11.房地产的局部第二章房地产与房地产价格二、对土地与建筑物的认识（一）土地1、坐落2、面积3、形状4、四至5、地势6、周围环境和景观7、利用现状8、产权状况9、地质和水文状况10、基础设施完备程度和土地平整程度11、土地使用管制第二章房地产与房地产价格1、坐落2、面积3、高度和层数4、结构5、设备6、装修7、公共配套设施完备程度8、平面布置9、外观10、建成年月11、维修、保养情况及完损程度12、利用现状13、产权状况（二）建筑物第二章房

5、地产与房地产价格§2-2房地产特性1、不可移动性2、独一无二性3、寿命长久性4、数量有限性5、用途多样性6、相互影响性7、易受限制性8、价值高大性9、难以变现性10、增值保值性自然增值1．通货膨胀2．需求增加3．外部经济或相互影响4．投资改良一、房地产特性第二章房地产与房地产价格二、房地产市场特性1、供给多样2、需求各异3、位置固定4、价格昂贵5、资源稀缺6、市场复杂第二章房地产与房地产价格三、土地价格特征1、生产成本不同2、折旧现象不同3、价格差异不同4、市场性质不同5、形成时间不同6、供求变化不同第二

6、章房地产与房地产价格四、房地产价格特性1、可用价格和租金表示2、是关于权利利益的价格3、在长期考虑下形成4、随交易个别形成第二章房地产与房地产价格§2-3房地产价格一、价格概念为和平地获得他人房地产所必须付出地代价，用货币表示二、形成条件1、有用性2、稀缺性3、有效需求——有购买能力支持的需要第二章房地产与房地产价格三、房地产价格的分类1、使用价值交换价值：满足某种需求的效用：一定数量的货币或其他商品2、投资价值市场价值：主观个人：客观非个人3、原始价值帐面价值市场价值：始终不变：随时间推移减少

7、：随时间推移变化第二章房地产与房地产价格4、成交价格市场价格理论价格评估价格比准价格积算价格收益价格——比较法——成本法——收益法5、市场调节价政府指导价政府定价——事实价格第二章房地产与房地产价格三、房地产价格的分类6、基准地价标定地价房屋重置价7、土地价格建筑物价格房地价格＝土地价格＋建筑物价格8、总价格单位价格楼面地价＝总价÷总建筑面积＝土地总价÷总建筑面积土地单价÷容积率第二章房地产与房地产价格三、房地产价格的分类9、所有权、使用权、其他权益10、买卖、租赁、抵押、典价、保险、

8、课税、征用11、现房、期房12、起价、标价、成交价、市场价13、保留价、起拍价、应价、成交价14、拍卖价格、招标、协议15、实际价格名义价格：一次性付清：约定第二章房地产与房地产价格三、房地产价格的分类16、补地价（1）更改用途（2）增加容积率（3）转让、出租、抵押划拨土地房地产（4）续期补地价数额=增加后地价—原地价4种情况第二章房地产与房地产价格三、房地产价格的分类§2-4影响房地产价格因素一、影响因素宏观、中观、微观