房地产价格课件.ppt

《房地产价格课件.ppt》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、第二章房地产价格第一节房地产价格的概念和形成条件一、房地产价格的概念1.价格的现象定义：价格是获得一种商品或劳务所必须付出的代价。通常用货币表示。2.价格的本质定义：价格是商品价值的货币表现；价值是凝结在商品中的抽象人类劳动。3.房地产价格的概念：房地产价格是和平地获得他人房地产所必须付出的代价—货币或其他有价物。二、房地产价格的形成条件1.有用性(utility)：房地产具有效用或能够产生收益。2.稀缺性(scarcity)：房地产供给有限或供不应求。3.有效需求(effectivedemand)

2、：有需求意愿且具有购买能力。第二节房地产价格的特征一、地价与一般物价的不同1.生产成本不同2.折旧不同3.价格差异不同4.市场性质不同5.形成时间不同6.供求变化不同二、房地产价格的特征1.房地产价格受区位的影响很大。2.房地产价格实质是房地产权益价格。3.房地产价格有买卖价格和租赁价格。4.房地产价格的形成具有长期性。5.房地产价格通常是个别形成。第三节房地产价值和价格的种类一、使用价值和交换价值1.使用价值:商品（房地产）能满足人们某种需要的效用。2.交换价值:商品（房地产）交换的量的关系或比

3、例，通常用货币来衡量。二、投资价值和市场价值1.投资价值:某一房地产对于某个具体的投资者的经济价值。--个人、主观评价2.市场价值:某一房地产对于典型投资者的经济价值。--社会、客观评价三、原始价值、账面价值和现时价值1.原始价值:资产在当初购置或建造时的价格或发生的支出。--原值、原价2.账面价值:资产的原始价值扣去已提折旧后的余额。--账面净值、折余价值3.现时价值:资产在现时（目前）市场上实际所值的价格。--市值、市价四、成交价格、市场价格、理论价格、公开市场价值和评估价值1.成交价格：交易双

4、方实际达成交易的价格。★成交价格可分为正常成交价格与非正常成交价格。★正常成交价格的形成条件：(7方面)⑴公开市场；⑵交易对象本身具有市场性；⑶众多的买者和卖者；⑷买者和卖者自愿交易；⑸买者和卖者具有完全信息;⑹理性经济行为；⑺适当的期间完成交易。★卖价:出售房地产时愿接受的最低价格。★买价:购买房地产时愿支付的最高价格。买方最高买价卖方最低卖价买方最高买价卖方最低卖价交易失败交易成功5000元/m24600元/m22.市场价格某类房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结

5、果。3.理论价格是经济学假设的“经济人”的行为和预期是理性的，或真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。4.公开市场价值在公开市场上，某房地产最可能形成的价格。市场价值、市场价格、公开市场价值三者含义基本相同，可以混用。5.评估价值是估价人员对房地产的客观合理价格或价值进行估算和判定的结果。五、市场调节价、政府指导价和政府定价1.市场调节价:由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。2.政府指导价:由政府价格主管部门或其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。3

6、.政府定价:由政府价格主管部门或其他有关部门按照定价权限和范围制定的价格。★《城市房地产管理法》第32条规定：“基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。”1.基准地价：“是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年限土地使用权区域平均价格。”--《土地估价规程》六、基准地价、标定地价和房屋重置价格2.标定地价：“是政府根据管理的需要，评估某一宗地在正常土地市场条件下于某一估价期日的土地使用权

7、价格。”--《土地估价规程》3.房屋重置价格：某一基准日期，不同建筑结构、用途或等级下的特定状况的房屋，建造其所需的一切合理、必要的费用、税金和应得利润。七、土地价格、建筑物价格和房地价格1.土地价格:无建筑物的空地价格,简称地价。对于同一宗房地产，一般有：房地价格＝土地价格＋建筑物价格2.建筑物价格:建筑物部分的价格,不含建筑物所占用土地的价格。3.房地价格:建筑物连同其占用的土地的价格，简称房价。八、总价格、单位价格和楼面地价1.总价格:某一宗或某一区域范围内的房地产整体的价格。2.单位价格:⑴

8、土地单价:单位土地面积的价格。⑵建筑物单价:单位建筑面积建筑物价格。⑶房地单价:单位建筑面积的房地价格。即单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积上的土地价格。3.楼面地价：楼面地价=土地总价÷总建筑面积=土地单价÷容积率地价的高低应根据楼面地价来判断！【例】有甲、乙两块土地，甲土地的土地单价为700元／平方米，容积率为5；乙土地的土地单价为510元／平方米，容积率为３。如果甲、乙两块土地的其他条件完全相同，你认为哪一块土地的价格相对来说要低一些？解：对于容积率不同、