房地产价格评估课件

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1、第四章房地产价格评估第一节房地产评估概述一、房地产的概念实物权益区位二、房地产特性位置固定性耐用性因素多样性投资大量性保值增值性三、房地产评估程序（一）明确评估基本事项在房地产评估时，必须了解评估对象的基本情况，这是拟定房地产评估方案、选择评估方法的前提。评估基本事项包括以下内容：1、明确评估目的。2、了解评估对象。3、确定评估时点。4、签订评估合同。(二）制定工作计划制定工作计划就是对评估工作日程、人员组织等做出安排。工作计划的合理制定，有助于提高工作效率和评估质量。（三）实地勘查与收集资料实地勘查就是评估人员亲临房地产所在地，对被评估房地产实地调查，以充分了解房地产的特性和

2、所处区域环境。评估资料的收集内容涉及到选用评估方法和撰写评估报告所需的资料数据。（四）测算被评估房地产的价格在调查研究和资料分析的基础上，便可以根据选定的评估方法，进行价格测算。评估方法有成本法、市场法和收益法。由这三种基本评估方法所派生的其他评估方法，如剩余法、路线价法、长期趋势法等，也是目前最常用的评估方法。（五）综合分析确定评估结果同一宗房地产运用不同评估方法评估出来的价格往往不一致，需要进行综合分析。综合分析是对所选用的评估方法、资料和评估程序的各个阶段进行客观的分析和检查。（六）撰写房地产评估报告评估报告是评估过程评估成果的综合反映，通过评估报告，不仅可以得到房地产评

3、估的最后结果，还能了解整个评估过程的技术思路、评估方法和评估依据。第二节土地使用权评估特点一、土地使用权及实质二、土地资产的分类及特征（一）土地资产及分类社会经济用途经济地理位置所有权利用程度开发程度及开发趋势（二）土地资产的特征：土地的自然特性：面积有限性空间位置固定性不可替代性使用价值永续性增值性土地的经济特性：用途多样性经济地理位置可变性可垄断性三、土地资产价格体系（一）土地资产价格类型基准地价标定地价土地使用权出让底价转让价格出租价格城市地产市场：一级市场二级市场（二）土地资产价格特点不由生产成本决定需求决定区域性上涨性四、影响地产价格的因素（一）一般因素行政因素社会因

4、素经济因素(经济发展状况、居民收入与消费水平、物价变动、储蓄投资水平）（二）区域因素商业用地价格（商业繁华度、交通便捷度、环境优劣度、规划限制）住宅用地价格（位置、交通便捷度、基础设施保证度、共用设施完善度、环境质量度、规划限制）工业用地（交通便捷度、基础设施完善度、产业集聚规模、环境质量、规划限制）（三）个别因素位置因素地形地质因素面积因素地块形状因素土地利用因素五、土地使用权评估的原则替代原则最有效使用原则变动原则供需原则贡献原则第三节土地权属及处置一、土地权属的类型：土地所有权划拨土地使用权出让土地使用权集体土地所有权二、企业资产重组与改制中土地权属处置（一）土地权属处置

5、的制度规定（二）土地权属的处置方式：出让方式入股方式租赁方式第四节土地使用权评估方式一、市场法市场法及应用条件市场法的基本含义是：在求取一宗被估房地产价格时，依据替代原理，将被估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素等修正，得出被估房地产在评估基准日的价格市场法只要有适合的类似房地产交易实例即可应用。在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与被估房地产类似的房地产交易越多，市场法应用越有效。计算公式市场法的基本计算公式是：P=P’×A×B×C×D式中：P——被评估房地产评估价格P’——可比交易实例价格A——交易情况修正系数B—

6、—交易日期修正系数C——区域因素修正系数D——个别因素修正系数（二）操作步骤（A）交易资料收集(略）（B）可比交易案例确定（略）（C）因素修正1、交易情况修正房地产交易中的特殊情况较为复杂，主要包括：（1）有特殊利害关系的经济主体间的交易；（2）交易时有特别动机；（3）买方或卖方不了解市场行情，往往使得房地产交易价格偏高或偏低；（4）其他特殊交易情形；（5）特殊的交易方式。通过交易情况修正，即将可比实例价格修正为正常交易情况下的价格：计算公式为：2、交易日期修正。交易实例的交易日期与待评估房地产的评估基准日往往有一段时间差。需要根据房地产价格的变动率，将交易实例房地产价格修正为

7、评估基准日的房地产价格。房地产价格变动率一般用房地产价格指数来表示。利用价格指数进行交易日期修正的公式如下：[案例]现选取一可比房地产实例，成交价格为6000元/平方米，成交日期为2000年7月。假设2000年1月至2001年1月，该类房地产价格平均每月下降0.2％，则对该可比实例进行交易日期修正后2001年1月的房地产价格为：P＝6000×（1－0.2％）6＝6000×0.988＝5928元/平方米3、区域因素修正4、个别因素修正5、容积率修正容积率修正计算公式：修正后可比实例价格=可比实