房地产评估理论价格与市场价格差异分析.ppt

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1、世界上最豪华的别墅有哪些？印度孟买安提拉居首位，安提拉总面积为37161平方米，高度大概是167米，共27层。据说这栋大厦花费20亿美元，这是世界上首座价值超过10亿美元的建筑。英国王储查尔斯王子现时的官方居所为克拉伦斯王府，此原为查尔斯祖母伊丽莎白王太后的居所。英国爱敦阁——自19世纪以来，爱敦阁一直是英格兰地区最重要的私人豪豪华别墅，价值1.5亿美元房地产评估理论价格与市场价格差异分析ppt制作与演讲者陈丽解亚惠1.房地产估价方法体系中市场法、成本法和收益法是三种最主要的方法。2.在理论上，只要参数取值合理得当，通过三种估价

2、方法求得的房地产评估价格与市场价格应该相同或者接近。3.但在实际估价中，由于各方面的原因，三种估价方法求得的房地产评估价格与市场价格往往存在一定差异。为什么评估价格和交易价格会存在差异？问题评估角度的差异理论依据的差异经济属性和市场内涵的差异一、房地产评估价格与市场价格差异性分析123市场层次性的差异时间着眼点的差异市场原理的差异一、房地产评估价格与市场价格差异性分析4561.评估角度的差异从估价方法的评估角度来看成本法从房地产供给者或开发商的立场出发，收益法从房地产购买者、需求者和投资者的立场出发，市场法从供求均衡的角度出发；

3、供求双方达成交易的条件是使用房地产带来的收益大于或至少等于取得房地产所花费的成本，其超额部分则表现为供求双方的“利润”。因此，正常情况下的理想评估结果是：收益法评估出的收益价格>市场法评估出的比准价格>成本法评估出的积算价格2、理论依据的差异1）市场法的理论依据是均衡价值论和房地产价格形成的替代原理。它认为房地产的价值等价于市场上能带来同等效益的房地产的价值，估价对象的未知价格可以通过类似房地产的已知成交价格来求取。市场法的本质是以房地产的成交价格为导向来求取房地产的价格。2、理论依据的差异2）成本法的理论依据是生产费用价值论和

4、替代原理。成本法所评估的价值是以当前房地产的重新开发建设成本以及历史损耗为依据。其本质是以房地产的重新开发建设成本为导向来求取房地产的价格，与房地产的未来运用效率无关。因此，成本法评估的价值是会计价值。2、理论依据的差异3）收益法的理论依据是效用价值论和预期原理。效用价值理论认为房地产的价值取决于它所带来的未来收益的大小，未来收益的现值之和就是该房地产的价值。预期原理说明房地产当前的价值是基于市场参与者对房地产未来所能带来的最大收益的预期。收益法的本质是以房地产的未来收益为导向来求取房地产的价格。3、经济属性和市场内涵的差异三种

5、估价方法分别立足在不同的房地产经济属性上成本法立足于房地产的产品属性，房地产价值与其历史开发成本直接相关；市场法反映的是房地产的商品属性，房地产价值与房地产的市场供求状况直接相关；收益法则从房地产的预期收益出发，反映了房地产的投资品属性。由于三种估价方法分别反映了房地产的不同经济属性以及经济属性的不同层次，使得它们本身所具备的市场内涵也深浅不一。从产品属性→商品属性→投资品属性，成本法、市场法、收益法所反映的市场内涵依次由浅入深，所蕴涵的市场意义也大小有别，其适用范围因不同评估对象和评估要求而有所不同。4、市场层次性的差异市场层

6、次性的差异主要是由于三种估价方法的市场内涵不同所引起的。在实际估价中，三种估价方法对估价对象房地产市场的假设条件存在差异。假设条件成本法没有考虑竞争原则和市场供求原则，隐含了长期市场均衡的假设；市场法则放松了市场均衡的假设；收益法在市场法的基础上进一步放松了房地产投资市场均衡的假设。5、时间着眼点的差异在市场机制比较完善的条件下，成本法在乎的是开发商过去所花费的成本，它认为过去所花费的成本信息已经完全包含了人们对价值的承认；5、时间着眼点的差异市场法看重的是现时市场上房地产的正常交易价格，它认为现时交易案例的有关交易信息最能反映

7、待评估房地产的价值；5、时间着眼点的差异收益法看重的则是未来所能带来的收益大小，它认为房地产未来所能带来的收益才是房地产价值的源泉，未来收益的现值之和就是该房地产的价值。6、市场原理的差异三种估价方法在市场原理上的差异也是造成房地产评估价格不合理、偏离市场价格的原因。房地产作为一种流通商品，在房地产市场流通中始于生产环节，经过交易环节，终止于使用环节，各个环节由于所对应的参与者及估价方法不同，其对应的价格也不尽相同。6、市场原理的差异生产环节参与者主要是房地产开发商，与生产环节对应的估价方法是成本法，成本法通过估算房地产的成本和

8、市场利润率来求取估价对象的价格。6、市场原理的差异交易环节参与者有开发商、购房投资者和自用者，买卖双方根据市场供求状况确定房地产的交易成交价格。与交易环节对应的估价方法是市场法，市场法通过对市场上已经成交的可比案例进行比较分析，对其成交价格进行换算、修正和调整，