房地产评估理论价格与市场价格差异分析

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1、房地产评估理论价格与市场价格差异分析段岩燕郑艳天津师范大学城市与环境科学学院张彩艳天津市正德房地严评估有限责任公司自院d附喻户'·且咽a四s且川a'-由-??????h恒崎白咱白巾Aa--AamMBHARM，‘·Em·冒--e-B.同蹦盼;.mdy--F帽，留,URMEEavm晕av2'ME帽房地产估价方法体系中市场法、成本法和收益法格可以通过类似房地产的己知成交价格来求取。市场是三种最主要的方法。在理论上，只要参数取值合理法的本质是以房地产的成交价格为导向来求取房地得当，通过三种估价方法求得的房地产评估价格

2、与市产的价格。场价格应该相同或者接近。徊在实际估价中，由于各戚本法的理论依据是生产费用价值论和替代原方面的原因，三种估价方法求得的房地产评估价格与理。成本法所评估的价值是以当前房地产的重新开发市场价格往往存在一定差异。建设成本以及历史损耗为依据的，其本质是以房地产一、房地产评估价格与市场价格差异性分析的重新开发建设戚本为导向来求取房地产的价格，与(一)操作过程及其涉及内容的差异房地产的未来运用效率无关。因此，成本法评估的价运用市场法估价主要有四个操作步骤，涉及的内值是会计价值。在此需要注意的是:房地产成本的增容包括收集交易实例，针对具体的

3、估价对象、估价时加不一定能增加其价值，投入的成本不多也不一定说点和估价H的选取一定数量、符合一定条件的可比实明其价值不高:但是在运用成本法估价时，投入成本例，然后对这些可比实例的成交价格依次进行换算的增加就意味着房地产价格的上升，其求得的积算价(建立比较幕准〉、修正(交易情况修正)和调整(市场格与房地产的实际价值会产生一定的差距。状况调整和房地产状况调整)，最后采用平均数、中位收益法的理论依据是效用价值论和预期原理。效数、众数等方法把处理后的可比实例的正常成交价格用价值理论认为房地产的价值取决于它所带来的未综合成估价对象的比准价格。来收益

4、的大小，未来收益的现值之和就是该房地产的运用成本法估价主要有四个步骤:收集与估价对价值。预期j桌理说明房地产当前的价值是基于市场参象房地产价格构成相关的资料:测算房地重新构建价与者对房地产未来所能带来的最大收益的预期，历史格:测算建筑物折IR:求取积算价格。其价格测算思资料的作用主要是利用它们来推知未来的动向和情路z房地章新构建价格可模拟房地产开发商的开发建势，解释预期的合理性。在其他条件不变的情况下，仅设过程，根据房地产价格构成，或者先分别求取土地仅因为人们对未来获取收益信心的心理波动，也会影和建筑物的重新构建价格，然后将两者相加来求取

5、。响到房地产的价值。收益法的本质是以房地产的未来估价方法不同，其操作步骤及涉及的具体内容和收益为导向来求取房地产的价格。求取方法不尽相同，造成评估价格与市场价格有差(三〉经济属性和市场内涵的差异异。三种估价方法分别立足在不同的房地产经济属(二)理论依据的差异性上，成本法立足于房地产的产品属性，房地产价值市场法的理论依据是均衡价值论和房地产价格与其的-史开发成本直接相关;市场法反映的是房地产形成的替代原理。它认为房地产的价值等价于市场上的商品属性，房地产价值与房地产的市场供求状况直能带来同等效益的房地产的价值，估价对象的未知价接相关:收益法

6、则从房地产的预期收益出发，反映了52级震结???????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

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