基于价值链的商业地产风险防范研究——逆向决策的效率分析

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1、学校代码：10327学号：1120120195硕士学位论文基于价值链的商业地产风险防范研究——“逆向决策”的效率分析院系：国际经贸学院专业：产业经济学研究方向：流通理论与商业产业发展姓名：戎骏指导教师：高觉民教授完成日期：2014年9月20日答辩日期：2014年12月26日万方数据EFFICIENCYOFCOMMERCIALREALESTATERISKPREVENTIORESEARCH——REVERSEDECISIONSBASEDONVALUECHAINANALYSISADissertationSubmittedtoNanjingUniversityofFinancean

2、dEconomicsFortheAcademicDegreeofMasterofIndustrialEconomicsBYRongJunSupervisedbyProfessorGaoJuemingSchoolofFinanceNanjingUniversityofFinanceandEconomicsDecember2014万方数据学位论文独创性声明本论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。论文中除了特别加以标注和致谢的地方外，不包含其他人或其它机构已经发表或撰写过的研究成果。其他同志对本研究的启发和所做的贡献均已在论文中作了明确的声明并表示了谢意。作者

3、签名：日期：学位论文使用授权声明本人完全了解南京财经大学有关保留、使用学位论文的规定，即：学校有权保留送交论文的复印件，允许论文被查阅和借阅；学校可以公布论文的全部或部分内容，可以采用影印、缩印或其它复制手段保存论文。保密的论文在解密后遵守此规定。作者签名：导师签名：日期：万方数据摘要近几年来，国内的商业地产市场迅猛发展，开发、投资商业地产一时间成为众地产商争相热捧的对象。但是因为我国商业地产起步较晚，缺乏与国情相适合的理论基础，在开发运营方面的经验也相对不足，造成很多商业地产市场盲目发展。市场上商业地产项目同质化现象加重，开发运营风险也越来越大，商业地产市场开始出现很多

4、问题。商业地产是一个新的课题，投资额高、投资回收期长决定了其要面临巨大风险，因此控制好商业地产的风险成为业界研究的重点。本文主要以商圈理论、价值链理论、效率理论、风险价值链理论、博弈论为指导理论。通过比较研究国内外商业地产的成熟运营经验和成果，分析了商业地产的特点及其运营规律。从商业地产价值链角度出发，结合国情，提出了商业地产的“逆向决策”。运用X效率理论和博弈论评价商业地产风险防范的效率，试图给本文带来创新。第一章主要是文章的研究背景、研究意义、研究思路等，主要对国内外相关文献进行综述；第二章叙述了商业地产及其风险的相关概念并且整理出与本文相关的理论；第三章基于商业地产

5、价值链提出“逆向决策”模型，具体阐述其运作流程和本质内容，对比分析“逆向决策”与“正向决策”，从理论上解释“逆向决策”对于商业地产风险防范的有效作用；第四章基于X效率理论对商业地产风险效率进行拓展研究，在此基础上利用层次分析法和博弈论理论对“正向决策”和“逆向决策”的风险防范效率进行评价，通过定量分析，总结出“逆向决策”有利于控制商业地产风险。第五章通过江宁万达广场的“逆向决策”的实际案例，证明了“逆向决策”对防范商业地产风险、提高商业地产运营效率具有重要作用；最后，第六章提出有关结论和政策建议，提出“逆向决策”要配合顶层设计、项目定位、成本和收益协调及项目各个阶段，形成

6、整体的运行机制。关键词：商业地产；逆向决策；价值链；风险防范；效率I万方数据ABSTRUCTInrecentyears,commercialrealestatemarketisdevelopingveryfastinChina.Thedevelopmentandinvestmentofcommercialrealestatehavealwaysmaintainedafastgrowth.BecausecommercialrealestateinChinastartslate,therelatedtheoryswhichisfittedwiththesituationofo

7、urcountry,aswellasthedevelopmentplanningandoperationsarelackofexperience,whichleadtothedevelopmentofthemarketblind,thencausedmanyproblems,justliketheprojecthomogeneitytrend,thecommercialrealestatedevelopmentoperationrisk,andsoon.Commercialrealestateisanewtopic,thech