惠州市半岛1号销售执行方案

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1、成就●超越【半岛1号】销售执行方案半岛1号项目组2008年12月20日谨呈：新城市地产中原（中国）物业顾问有限公司深圳中原物业顾问有限公司方案纲要销售目标分析推广思路推广执行步骤一期目标市场样板房包装风格系列保障措施目标策略销售价格策略活动配合方案销售物料建议分解销售目标深圳推广方案媒体组合策略费用预算销售策略整合推广包装目标保障目标分析1战略位置——经济发展动力圈市场研究地段分析大势展望发展策略惠州市中山市东莞市珠海市河源市汕尾市深圳市清远市惠阳区广州市香港大亚湾惠州总体经济总量增长性分析“十一五”计划，惠州经济总量目标为1700亿元，进入到珠三角第二梯队城市之列经历2

2、000年经济发展出现拐点，2003年开始惠州总量增长开始驶入加速轨道，09年石化城点火后以及中海油、惠州港码头等大型项目正式动工，惠州增长速度讲从15％提高到25％，未来将成为珠三角经济增长最快的城市之一珠三角主要城市经济增长比较分析（2008年及2009年预测值比较）中海壳牌产业链形成对惠阳房地产市场的影响分析中海壳牌投资乘数、GDP增长发达国家或地区投资乘数为50，广东省社科院经研究表明珠三角地区投资乘数平均为20：360亿（壳牌直接投资）×20＝7200亿以10年计，保守估计惠州消化其中10％，则投资增量约为70亿/年，预计GDP年平均增长超过15％专家估计：中海壳

3、牌带动整个经济、产业链的高速发展将逐渐成为现实，促动整个房地产发展可能需要一定的消化期：3—5年时间2008年前打基础，GDP年平均增长12.5%2009年起，GDP年平均增长预计达17.5％，进入高速发展阶段经济增长是房地产行业的发展的必要条件中海壳牌的发展将促进城市的发展和人口结构的变化中海壳牌的诞生和发展给石化产业的服务、下游产业带来了生机，同时带来大量的租赁人口与了解惠阳的机会。目前深圳水平（数据来源：中石化信息网）宏观市场研究启示：从诸多的宏观面上构成了对惠阳房地产需求拉动的利好因素因此2009年的惠阳房地产市场将面临一个适度放量的过程，不仅仅是供应的放量，同时

4、也将面临需求的激发和市场容量的扩充过程谁将首先洞悉和做好准备，谁将第一个受益于市场转变带来的机会点半岛1号之于本地市场的营销，在压力面前同样存在机遇。政治文化中心目标分析2新中心区核心地段，配套尚未完善，人气不足新的居住中心娱乐休闲集散地康体娱乐中心新商贸中心高尔夫球场市政公园（在建）大剧院图书馆市政广场区政府教育局三和医院半岛1号目标分析3成就大盘时代，超越常规营销项目指标惠州最大：建筑面积约100万平方米占地191万平方米一期14万平方米一期近1000套住宅可售面积：11万方一期销售额约3.5亿元营销进度12月2月3月4月2009年5月6月售楼处开放认筹部分景观开放公

5、开销售销售目标的提出第一阶段：我们的目标？以5月前开盘为时间依据，09年销售面积6万平方米。调整方案：类别墅118套，共25752平方米。二区面积共19707平方米。三区还需销售约14500平米。销售目标的提出新调整方案中，一期中除去类别墅的面积，平层户均面积为114平方米。09年的销售时间为8个月。则目标销售总套数为426套：类别墅118套（售完），平层套数为308套。——每月平均销售426/8＝53套，其中类别墅15套/月，非别墅39套。销售目标分解：速度概算销售目标分段预热期7月—09年1月2月—4月4月—7月8月—12月2010年1月—8月阶段划分认购期开盘强销期

6、旺销期持续期、尾盘期叠加、联排销售率达70%（约80套）二区销售90%实现一期整体销售90%1）叠加、联排销售率达100%2）约6万平米3）第三四次推售共65%如何实现？53套/月分段目标？市场比较分析1销售变化平均速度市场比较分析22003年惠阳销售量8万多平方米；2008年截止10月份，惠阳销售量13万平方米；按照市场常规发展趋势，预计2009年销售量20万平方米。（由于中海壳牌的点火投产；今年风俗滞停置业。2009年可能会超出预期，放量增长。）小结：惠阳市场的整体消化量与本项目明年的目标销售量的矛盾？——抢占市场，拓展新市场。成就两个市场据政府相关部门统计明年惠阳的

7、上市量50－60万平方米；产品集中为普通商品住宅、商业写字楼；市场比较分析3借鉴：1）避开产品同质化，寻求差异化——成就不同的市场形象；2）市场供应量加大，消化量一定的情况下，要着力拓展外围市场客户；3）挖掘、量化更多的优势——成功突围！超越对手。目标制定的依据按照本土普通住宅项目一般销售进度（25－30套/月），同时考虑到本项目总体优势、硬件展示到位以及营销组织等因素，针对本地客户消费需求，中原有信心也有理由比当地其他住宅项目高出20－30％左右的销售量，即为平均月销售量为40套左右。根据市场其他住宅型的楼盘外销比例15％左