中原_安徽芜湖信德半岛宜居项目二期营销执行报告销售推广方案

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1、中原_安徽芜湖信德半岛宜居项目二期营销执行报告销售推广方案谨呈信德地产2012年6月本报告架构二、目标梳理四、营销策略一、一期销售回顾三、新品推售策略五、A地块尾货消化策略需要解决的核心问题??B地块启动形象衔接与过渡的问题??如何避免A、B地块产品类型趋同??如何承接A、B地块产品的价格??如何提升客户量的问题010102030405一期销售回顾9月10月11月12月2012年1月2月3月4月5月6月2月份成交156套91>.17开盘成交54套销售回顾10月份成交10套11月份成交42套12月份成交61套1月份成交23套3月份成交71套4月份成交59套5月份成交69套截止7月1日一期已推

2、804套房源，共认购600套，销售率74%，签约面积53268.67㎡，签约金额2.76亿元，一期实现销售均价5201元/㎡。6月份成交48套市场回顾??在过去的2011年，房地产调控迎来力度最为严厉的一年，购房者的购房信心不断下降，对价格下跌的预期在上升，相反地产商并未采取购房者预期中的大规模以价换量，而是秉持了观望态度。??进入2012年，随着库存量的不断上升和开发商资金链条的日趋紧张，导致开发商普遍采取了以价换量的做法。再加上地方政府调控政策微调的利好消息，成交量相较去年下半年有了稳步的提升。芜湖市11年6月-12年5月住宅推售及成交套数对比第一阶段结构转型供求主导第二阶段短期观望以

3、价换量市场回顾典型项目表现—东紫园??新盘东紫园在历经近半年的蓄客期于4月底开盘，超低的价格让众多购房者趋之若鹜，开盘当天成交300余套；??在品尝热销滋味后，余5月和6月再次开盘，成绩也较为理想。东紫园2012年4-5月成交套数及价格对比策略第一阶段：低价策略成就热销第二阶段：价格低开高走持续良好销售业绩典型项目表现—伟星城市场回顾伟星城2012年1-5月成交套数及价格对比策略第一阶段：少量投放小试牛刀第二阶段：放缓速度等待时机第三阶段：充足房源冲击市场以价换量??伟星城1月开盘，推出186套住宅，市场反应较为平淡成交57套；??在1月开盘后，2、3月没有开盘，由于年初刚需人群的释放，销

4、售一路看涨，两月共成交244套；??进入4、5月份市场进入密集开盘期，伟星城在45月间开盘两次，将位置较差的高层单位全部推售完毕。客户回顾??本项目客户来源仍以开发区为主，无为县则是另一大客户来源群体，外地和鸠江区区域分别三四位；??从家庭结构上来看，单身未婚的客户群体占据最大比例，新婚的两口及三口之家次之；??从客户层次上来看，开发区企业基层职工还是占据相当大的比例，企业管理层及个体经营业者为第二大客户层次构成。本项目客户主要来自开发区片区，家庭结构以单身为主体，主要以基层企业职工为主。客户群体仍然以刚需购房者为主。客户回顾??从一期客户认知途径上看，短信及网络途径成为客户认知半岛的两大

5、生力军。??媒体推广方面，网络和电视台的效果最为明显，网络方面365地产家居网是主要的客源网络，电视媒介上美好家园是主客源栏目。??老带新介绍也是项目一期重要的客户成交渠道，在2012年上半年，此类客户比例逐渐走高。半岛一期客户认知途径具有共性，短信和网络成为客户认知的两大主要途径，随着老客户的不断增加，老带新也成为另一大主要的客户成交途径。营销回顾月份批次楼栋套数市场、客户特征开盘方式、特征9月第一批11#、12#、13#、14#、15#、19#204调控政策的不断深化，成交量下滑，客户购房观望情绪不断加深“一个萝卜一个坑”稳扎稳打的开盘方式11月第二批1#、2#、4#、6#280购房者

6、持续的观望情绪，导致成交量连续数月下降不确定房号的开盘方式，在恶略的市场环境下，证明了这种方式的不成熟性。2月第三批3#、5#、9#、10#320春节后，刚需客户群体开始释放，成交量回升“一个萝卜一个坑”稳扎稳打的开盘方式推售策略：把握时机，稳字当头，随市而变、灵活机动、控制风险。半岛一期历次开盘情况汇总营销总结户外：围绕客户的购买心里，在画面上突出项目核心主题；短信：以开发区客户群体为主，筛选发送群体，准确定位客户群体，配合营销节点发送，宣传效果明显。网络：在365地产家居网和芜房网通栏、全屏和软文配合活动信息实时更新；电视台：《美好家园》活动报道与单帧宣传画面相结合；媒体渠道SP活动：

7、结合销售节点及传统节日节点在案场举办体验性及参与性强的活动。营销策略：效果导向，配合销售节点，准确把握，精准营销。营销总结1、形象回顾:平面表现??平面表现品质感较好，较为契合项目自身的产品定位。??项目视觉形象缺乏较为一致的统一性，有些画面表现过于空洞，无法使客户一眼看明白所要传递的信息。2、活动回顾:活动造势营销总结现场活动评价：项目自首次开盘以来一直采用紧抓客户心理特点迎合客户作为主要打法，采取现场抽奖及各类暖场活