中原_江苏镇江宝龙城市广场商业项目营销策略报告销售推广方案

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1、中原_江苏镇江宝龙城市广场商业项目营销策略报告销售推广方案南京中原2013年06月镇江宝龙城市广场营销策略报告目标2013年7月-2014年7月住宅销售目标约3亿元，如每套按48万元计算，需要销售去化625套，平均每月成交52套，以10：1成交概率计算，每月需来访520组客户，平均每天需来访17组客户。商业部分在2014年3月—7月的推售安排，在住宅热销和宝龙品牌落地的情况下，完成5000万的销售目标。由年度营销目标引发的问题：如何进行市场占位，在众多的竞争楼盘中成功突围？如何进行客户定位，才能在短期内抢夺客户，快

2、速销售？如何部署推货节奏，在市场上树立高端形象的情况下，快速去化，实现利润最大化？提出目标面临问题分析问题精准的市场研判、自我剖析和寻求市场机会点解决问题精准产品定位，营销突破，实现项目价值市场分析竞争分析实现目标项目分析城市分析住宅产品营销执行其他产品营销住宅产品定位住宅产品优化思维导图Contents镇江长三角南翼城市，南京都市圈和苏锡常都市圈双向辐射镇江：拥有具有3500多年历史的文化名城，一座集港口、工贸、旅游于一体的新兴工贸、旅游城市；镇江：位于中国经济最发达、最具潜力的长江三角洲，地处长江和京杭大运河的

3、交汇处，长江下游南岸。东南接常州，西邻南京，北与扬州、泰州隔江相望，是长三角“先行规划、先行发展”的十五个城市之一；镇江：南京一小时都市圈和苏锡常都市圈的结合处，其双向辐射的优势在将在以后得以发挥；长三角主要城市区位关系图江苏主要城市区位关系图城市分析/市场分析/竞争分析/项目分析镇江与其他长三角城市相比，是其经济发展步伐较慢，缺乏重点产业支撑。镇江地处全国经济最发达的长三角城市群，位于上海和南京的中间，接受上海的辐射量很小，由于其“中间地带”的位置，重点产业往往被南京或苏锡常都市圈“瓜分”。近年，镇江大力发展地方

4、产业，城市建设取得显著成效。排名城市1上海2苏州3杭州4无锡5宁波18镇江长三角城市实力排名(2010)重大交通项目的建设如城际列车、京沪高铁开通，沪宁高速公路扩建等，将极大的缩短城市间的时间距离，加速城市间人流、物流、资金流、技术流的互动，从而使城市体系向网络化的方向发展。150Km35Km100Km300Km沪宁铁路沪宁高速公路京沪高铁城际轻轨在区域交通网络化的推动下，长三角都市群的一体化融合进程将加快，尤其是高铁的开通，与周边城市的关系更密切。谏壁高资主城核心区丁卯新城谷阳新城南山风景区点沿江、积极向南”的沿

5、江沿路“T”字型发展。近期重点沿江发展，扩充东西两翼；适度向南发展，拉大主城框架。城市各板块功能设臵如下：??主城核心区：以商业金融、旅游服务为主的城市主中心。由老城区和北部综合旅游区两部分组成。重点塑造具有历史文化和滨江特色的城市风貌。??南徐新城：城市次中心。由行政、文化、商务为主的市级公共设施和生活居住构成的多功能复合型新城区。??丁卯新城：城市东部地区中心。以高新技术产业、科技信息服务和生活居住为主的城市新区。重点发展大学城和以光电子为主导的高新技术产业园区。??谷阳新城：城市南部地区中心。以高新技术产业、

6、第三产业和生活居住为主的城市新区。??南山风景区：城市中心绿地，建设现代休闲度假旅游区和城市森林公园。城市发展方向：由原来的沿江“一”字型发展调整为“重点沿江、积极向南”的沿江沿路“T”字型。??按照“拉开框架、拓展空间”的战略思想，未来城市空间发展方向由原来的沿江“一”字型发展调整为“重城市发展方向：由原来的沿江“一”字型发展为“重点沿江、积极向南”的“T”字型。钢铁等第二产业集群聚集和发展进一步带来大量的高素质产业人口城区的发展限制、高昂地价推动城区向郊区扩张中产阶级的郊区化为信息产业聚集准备了劳动力高素质人口

7、聚集促进社会服务业的繁荣与升级优质居住社区建设吸引高素质的中产阶级郊区化生活质量的提升进一步带动产业聚集和高素质人口进入发展阶段农业、手工、基础制造业为主，人口数量少，高端客户以已有企业主为主第一产业向第二、三产业转变；高级管理人员和专业技术人员开始增多进入稳定成熟的发展阶段，中间力量和高收入人群壮大金字塔结构哑铃型结构高端人口中端人口低端人口人口结构的变化人口与产业的良性互动类梯形结构随着镇江产业结构的不断优化及与人口的良性互动发展，镇江最终将形成类梯形的较高素质人口结构，并促进中高端住宅及商业地产市场发展。人均

8、GDP持续稳步上涨，根据房地产规律分析，镇江市进入房地产发展速度较快的时期。2001-2010年镇江人均GDP总量及增长率变化单位：元镇江市人均地区生产总值持续增长，2009年人均地区生产总值54732元，折合美元为8168.95美元，涨幅高达23.58%。城市人均生产总值的数额，则直接反映了城市居民的住房需求特征和发展特征，根据镇江目前人均GDP的水平，我