投资性房地产公允价值计量模式应用研究——以中航地产为例

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1、ResearchonInvestmentPropertyFairValueModel——ACaseStudyofAVICRealEstateADissertationSubmittedtotheGraduateSchoolofHenanUniversityinPartialFulfillmentoftheRequirementsfortheDegreeofMasterofProfessionalAccountingByChenXiyuanSupervisor:Prof.LiuJianzhongDateMay,2015摘要2001年安然事件爆发时，人们就开

2、始对公允价值的应用产生了怀疑，认为其对财务报表起到了负面的润色作用。自2008年金融危机爆发以后，很多学者认为在金融危机的大背景下，公允价值的估计失去了估计基础，甚至一些学者开始全盘否定公允价值。公允价值虽然有其弊端，但是存在即合理，究其本质而言，历史成本与公允价值并不矛盾，历史成本是过去某一个特定时点下的公允价值，二者是时间概念的不同，历史成本是不变的，而公允价值是一直波动的。公允价值确有其不当之处，其在我国的运用也经历了启用、弃用和再启用的三个阶段，这正好说明公允价值不应该也不能被彻底抛弃，而应该被改进后推广应用，让公允价值能在整个经济发展周期中起到

3、应有的作用。2006年颁布的投资性房地产准则规定在后续计量中可以采用成本模式也可以采用公允价值计量模式，但是2007年采用公允价值模式计量的上市公司只有18家，而拥有投资性房地产的上市公司的数量是其35倍，直到2013年，采用公允价值模式计量的企业还没有超过60家。由此可见，公允价值计量模式在实务界的发展之路并不顺畅，其优势并没有得到充分的认可和发挥。在这种背景下对公允价值计量在投资性房地产中的运用进行研究就显得非常具有现实意义。笔者欲用行业分析和个体分析相结合的方法对公允价值计量模式在投资性房地产中的运用进行宏观和微观的分析。在行业分析方面，笔者通过搜

4、集深沪两市上市公司2007年至2013年度的年报，统计分析这七年以来采用公允价值计量模式的公司数量、公允价值计量确认的方法、所处行业分布以及披露情况，对投资性房地产公允价值计量的运用的整体情况进行分析。在个体分析方面是以中航地产为例，采用案例分析法进行分析。将计量模式改变对公司的影响分为计量模式改变当年造成的短期影响的时点分析和对以后会计年度的长期影响的持续性分析，分析了中航地产采用公允价值计量的驱动因素，以及变更后对公司资产、主要财务指标的影响和运用时面临的问题。笔者发现计量模式的改变会增加资产的价值、提高利润、优化财务指标，便于企业进一步吸引投资者。

5、联想到我国证监会及证券交易所的规定：当境内上市公司连续两年亏损时，将会被进行特别处理。所以，有些处于ST的企业通过转换为公允价值模式I增加的利润摆脱ST。但是，公允价值计量也有很多问题，如公允价值取得的成本高、纳税成本高，更典型的问题就是波动性较大，风险较大。对于正常盈利的上市公司来说，很可能由于房地产行情的变化导致其投资性房地产的公允价值骤然下降，从而大幅度影响企业的净利润，最终使企业处于亏损状态，面临被ST的风险。这种情况下就显得上述的规定对采用公允价值计量的上市公司来说很不合理，笔者建议改为：当境内上市公司连续亏损两年时，先将公允价值模式下的上市公

6、司的利润调整为其扣除非经常性损益后的利润，若该调整后的利润仍连续亏损两年的，再被进行特别处理。笔者认为只需对公允价值计量模式下已经亏损两年的上市公司进行利润调整，没必要所有上市公司都进行调整，增大上市公司不必要的工作量。笔者的建议一方面可以减少公允价值波动性对上市公司的影响，另一方面也可以避免上市公司为了摆脱ST而采用公允价值计量模式，这也正是本文的创新之处。通过文中分析，笔者最后得出结论认为：首先，公允价值计量在投资性房地产中的运用有利有弊，上市公司应该根据自身的情况审慎的进行选择，不能为了一时的美化财务数据，提高公司利润，而采取短期投机行为；其次，资

7、产评估机构应该统一评估标准，树立权威，为上市公司获取投资性房地产的公允价值提供更多的支持；再次，政府应该继续鼓励上市公司采用公允价值计量，壮大公允价值计量的规模，完善相关制度，防止上市公司随意确认公允价值，操纵利润；最后，投资者应该理智分析，谨慎投资，不要把所有责任都推到公允价值计量的缺陷上。通过各方共同的努力，为公允价值计量在投资性房地产中的运用提供更多的包容，创造一个更适宜新生命发展的温馨土壤。关键词：投资性房地产，公允价值模式，会计准则IIABSTRACTWhentheEnronscandalbrokeoutin2001,peoplestarted

8、todoubttheapplicationoffairvalue,believe